1 目 目
录
第一章
项目基本情况
一、项目概况简介…………………………………………………………………………3 二、主要经济技术指标……………………………………………………………………4
三、项目整体定位…………………………………………………………………………4 四、项目运作模式…………………………………………………………………………4 五、项目市场前景展望……………………………………………………………………5
第二章
项目运作环境
一、宏观环境分析…………………………………………………………………………7 1．重庆市政策优势………………………………………………………………… 7 2．重庆市宏观经济现状及发展趋势………………………………………………11 3．重庆市区位优势…………………………………………………………………18 二、项目相关产业的现状及发展趋势………………………………………………… 21 1．重庆市房地产现状及发展趋势…………………………………………………21
2．重庆市总部基地现状及发展趋势………………………………………………33 3．重庆市主题乐园现状及发展趋势………………………………………………38 三、项目的运行主体…………………………………………………………………… 45 1．公司简介…………………………………………………………………………45 2．公司管理模式……………………………………………………………………47 3．公司发展战略……………………………………………………………………51
第三章
项目分析与定位……………………………………………………………… 57
一、项目消费者动机及行为分析……………………………………………………… 57 1．房地产市场消费者动机及行为分析……………………………………………57 2．主题乐园消费者动机及行为分析………………………………………………61 3．总部基地消费者动机及行为分析………………………………………………64 二、项目定位分析……………………………………………………………………… 67
1．项目区位定位……………………………………………………………………67 2．项目品牌定位……………………………………………………………………70 3．项目产品定位……………………………………………………………………74 4．项目目标客户群体定位…………………………………………………………83 5．项目客户服务定位………………………………………………………………90 6．项目功能定位……………………………………………………………………96
第四章
项目 分析与 规划……………………………………………………………… 99
一、项目地块情况……………………………………………………………………… 99
1．项目地形分析……………………………………………………………………99 2．项目地质分析………………………………………………………………… 100 3．项目自然资源………………………………………………………………… 101 4．市政基础设施及管网布局…………………………………………………… 101
2 二、项目规划原则………………………………………………………………………105
1．总体规划原则………………………………………………………………… 105 2．住宅规划原则………………………………………………………………… 106 3．总部基地规划原则…………………………………………………………… 108 4．主题乐园规划原则…………………………………………………………… 110 5．技术经济指标………………………………………………………………… 112 三、项目用地规划………………………………………………………………………112 1．用地总体规划（附图）……………………………………………………… 112
2．项目绿化带集中分布（附图）……………………………………………… 114
3．土地价值分析（附图）……………………………………………………… 115
4．业态分布（附图）…………………………………………………………… 115
5．总部基地、住宅、乐园、商业示范区选址（附图）……………………… 117
第五章
项目 财务分析…………………………………………………………………118
一、项目投资估算与资金筹措…………………………………………………………118 1．计算依据……………………………………………………………………… 118 2．总投资估算…………………………………………………………………… 119 3．投资计划与资金筹措………………………………………………………… 123 二、项目财务评价………………………………………………………………………125 1．经济评价依据、原则及方法………………………………………………… 125 2．基础数据测算………………………………………………………………… 126 3．财务评价分析………………………………………………………………… 130 4．不确定性分析………………………………………………………………… 131 5．财务风险及对策……………………………………………………………… 135
第六章
项目运行风险及对策…………………………………………………………137
一、项目运行环境风险分析及对策……………………………………………………137 二、项目经营管理风险分析及对策……………………………………………………140 三、项目市场风险分析及对策…………………………………………………………142
第七章、项目 综合评价…………………………………………………………………145
第八章、附件目录及图表
3 第一章：项目基本情况
一． 项目概况简介
项目名称:
项目区位：
运行主体：
周边情况:
项目用地：项目用地分为总部基地区、主题乐园区、商业配套区、生活服务区四大部分，其具体用地性质和面积见下表：
项目投资 : 总投入 152 亿元，其中总部基地区总投入 49 亿元，主题乐园和商业配套区共投入 25 亿元，生活服务区 78 亿元。
建筑面积 : 总建筑面积 413 万平方米，总部基地区总建筑面积 150 万平方米，主题乐园 47 万平方米，生活服务区 198 万平方米，商业配套区 18 万平方米。
建设周期 : 总部基地区、生活服务区均分 6 期开发，主题乐园区分 3 期开发，商业配套区分 2 期开发。
融资方式 : 以自有资金、合作方投资、滚动开发资金为主，银行贷款、房地产信
4 托、金融租赁等多形式相结合的方式。
即以自有资金、合作方投资和部分借贷资金启动项目，通过分期分组团的建设，实现资金回流，以滚动开发资金作为下一期投资的重要资金来源。
二 ．主要经济技术指标 **** 项目 主要经济技术 指标
主要指标
总部基地区
主题乐园区
商业配套区
生活服务区
占地面积
1500 亩 3000 亩 1000 亩 2000 亩 用地性质
商业用地 绿化用地 商业用地 商住用地 容积率
1.50
0.6 1.49 开发周期
6 期滚动开发 3 期开发 2 期开发 6 期滚动开发 建筑面积
150 万平方米 7 万平方米 40 万平方米 198 万平方米
三 ．项目整体定位
整体定位：以总部经济为龙头，休闲旅游和高尚住宅为基础，多个关联产业聚合良性互动发展，汇集人流、物流、信息流和资金流的区域积聚，集总部经济、旅游、房地产、商业、主题酒店、文化、教育和休闲娱乐于一体的5 平方公里的重庆国际形象代言之城。
四 ．项目运作模式
以“总部经济＋旅游＋地产”良性互动为核心，为项目的后续开发储备大量具有价格优势的土地和提供稳定持续的现金流，并获取巨大的利润空间，具体原则如下：
5 1、规划先行，规划就是财富； 2、环境优先，以文化营造环境，环境创造效益； 3、以项目的巨大社会价值获取大量有价格优势的土地； 4、大规模成片区开发，并提供完善而且高标准的配套设施； 5、以产业聚合效应提升区域价值。
五 ．项目市场 前景 展望
根据《重庆市统计年鉴》和《2007 年重庆政府报告》，重庆人均 GDP 正处于2000－3000 美元经济飞速发展阶段，预计到 2012 年，人均 GDP 将突破 4000 美元。
人均 GDP 处于 2000－3000 美元发展阶段的基本趋势和特点是：①经济将总体保持高速稳定增长；②城市化发展加速，大量农村人口向城市集聚；③第三产业比重明显增加；④旅游消费需求将从观光游向休闲游转换升级，即休闲游突增。在这样的时代背景下，对于拥有 3100 万常住人口，位于中国西部交通枢纽中心，中国西部唯一的直辖市重庆来说，作为现代服务业的总部基地和旅游产业的主题乐园将会有巨大的市场发展机会。
6
国内旅游地产企业深圳***2001-2006 年平均净利润率 26％，远高于中国住宅第一品牌万科 10.1％的水平，其关键原因是：***“旅游＋地产”的经营模式形成了旅游与地产互动良性发展的格局，即以旅游的社会效益获取大量低成本的土地储备，而后通过营造良好环境来提升房地产项目价值，为房地产发展提供稳定的现金流，反过来又通过房地产快速巨额的盈利为旅游业的发展和扩张提供支持，提升旅游业的基础配套设施水平和边际效益。
***项目除了具备“旅游＋地产”模式的优势外，还拥有总部基地的特殊优势，即创造高税收、增加就业机会、带动产业发展和提升区域价值。由此，以总部经济为龙头，休闲旅游和高尚住宅为基础，多个关联产业聚合良性互动发展的和大规模成片开发的***项目，具有更高的盈利性和更广阔的市场前景。根据预
7 测，***项目将会吸引 1000 万人次/年的游客量，创造 7 亿元/年的税收，每年带动约 6 万个就业岗位，并且创造高于 26%的的年平均净利润率和带动 20 多个相关产业的发展。
8 第二章
项目运作 环境
一. . 宏观环境 分析
1 1 ．重庆 市 政策优势
1 1. .1 1 全国性政策形势 分析
为防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，国家宏观调控实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，严格控制固定资产投资过快增长。
一系列政策使得一线大城市不断上涨的房价得到一定的抑制，也使中国房地产业的发展步伐更加稳健。
限制外资投资房地产行业限制的主要领域是“商住地产”和“短期的套利”行为。对于长期投入到生产领域，特别是鼓励的旅游、农业等行业，国家是没有限制或者说是鼓励的。
1.2.4
城乡统筹新特区：
2007 年 6 月，国务院正式批准重庆设立“全国统筹城乡综合配套改革试验区”。无疑为加快城市化的步伐，通过城市化发展的内在动力机制带动农村地区经济社会的全面发展。合理架构梯度式辐射模式，成为缩小城乡差距、实现全面小康、构建和谐社会的必要条件。
结论：以上政策是推动重庆市发展的强劲推进器，让重 庆真正确立了在中国西部的龙头和中心地位。作为探路先锋，重庆将更多得到中央的大力支持，可以优先享受成果，试验获得的成功经验将向全国推广。同时，这些政策也为重庆提供了一个稳定而持续的政策支持，
9 为重庆置信的发展提供了一个和谐、稳定的政策环境。
1.4 4
重庆利用外资情况
截至 2007 年 12 月 31 日，世界 500 强企业累计有 93 家入驻重庆。在 2007 年 1-12 月，重庆市利用外资项目 263 个，合同外资 40.7369亿美元，实际使用外资 10.8912 亿美元；项目数、合同外资、实际使用外资同比增长 4.37%、260.63%、55.11%。（来源：重庆市经委）。
2007 上半年，重庆市外商投资资本金结汇 4.6 亿美元，同比增长2.05 倍，外资房地产企业结汇 1.8 亿美元，占同期资本金结汇总额的39%。（来源：新华社)
结论：上列数据表明，外商、外资高速涌入重庆，虽然国家控制外资流入房地产市场，但在重庆房产市场外资仍然活跃，并且在外商投资中占 4 4 成比例。
2. 重庆市宏观经济现状及发展趋势
2.1 1 重庆市宏观经济现状
描述一个国家或区域的宏观经济现状，通常采用 GDP、产业结构、人口、城镇化水平、城镇居民人均可支配收入、社会消费品零售总额和全社会固定资产投资等几个方面点特征数据进行分析。对于重庆市宏观经济现状分析，我们也采用这样的方法。
2.1.1
重庆市 GDP 变化趋势
10
数据来源：7 2007 年重庆市统计年鉴
2005 年全市生产总值达到 3100 亿元，2006 年达到 3486.2 亿元，比上年增长 12.2%；2007 年全市生产总值达到 4112 亿元，比上年增长15.6％，五年平均增长 12.6%，人均地区生产总值达到 14010 元，比 2002年翻了一番。
结论：重庆市经济的高速增长主要受益于国家宏观政策环境和经济环境，尤其在中 央批准重庆市成为城乡统筹示范区后，众多利好因素将会更进一步推动重庆经济的发展。
2.1.2
重庆市产业结构发展变化 数据来源：7 2007 年重庆市统计年鉴
11 重庆市三大产业比重由 1998 年的 20.9:38.8:40.3 调整为 2007年的 12.9∶44.6∶42.5。第一产业产值比重逐渐降低，第二、三产业比重逐渐提高,维持在 40％的水平，工业增加值占全市生产总值的比重由 31.7%提高到 36.8%，规模以上工业企业户数翻了一番，销售收入超100亿元的企业集团由1户增加到9户，规模以上工业企业实现利润220亿元，工业园区和特色园区工业产值占全市工业的比重达到 50%，工业经济体现出非常明显的优势。
结论：随着重庆市工业经济的快速发展，规模以上工业经济数量迅速增加, , 规模不断扩大, , 凸现主导地位, , 成为重庆市经济最有活力和成长较快的增长点，工业企业的聚集效应将会产生对工业园区的较大需求，对于致力于工业园区和总部基地建设的开发商来说将会是一个巨大的商机。
2.1.3
重庆市人口增长变化趋势 1998-2006年重庆市人口变化240026002800300032003400-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%户籍人口 3059.7 3072.3 3091.1 3098 3113.8 3130.1 3144.2 3169.2 3198.9常住人口 2848.82 2829.21 2814.83 2803.19 2793.32 2798.00 2808.00 户籍人口增长率 0.55% 0.41% 0.61% 0.22% 0.51% 0.52% 0.45% 0.79% 0.94%常住人口增长率 -0.69% -0.51% -0.41% -0.35% 0.17% 0.36%1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006数据来源：
1998- -6 2006 年重庆市统计年鉴
单位：万人
12
2006 年户籍人口增长率达到 0.94%的历史最高水平；常住人口则保持在 2800 万水平，2005 年之前呈现负增长趋势，2005 年后开始小幅回升，呈现正增长趋势，外出人口将逐步减少，而外来人口将逐步增加。
结论：新特区的良好形象和经济发展前景将吸引越来越多的外地及外籍人士进入重庆，新增人口对住房、商业及商务等方面的需求必将推动重庆市房地产业的进一步发展。
2.1.4
重庆市城镇化变化趋势 2001-2007 年重庆市城镇化率变化37.40%39.90%45.24%46.70%48.30%55%70%43.51%41.90%0%20%40%60%80%2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 预计2010 预计2020数据来源：
2001- -7 2007 年重庆市统计年鉴
从 2003 年开始，重庆市城镇化比率超过 40％并逐年增加。按照《重庆市城乡总体规划》规划，至 2010 年，城镇人口将达到 1615 万人，城镇化水平达到 53.8％；至 2020 年，城镇人口 2160 万人，城镇化水平达到 70％左右。在城镇体系结构规划上，至 2020 年，重庆市将形成 1个特大城市、6 个大城市，25 个中等城市和小城市，495 个左右小城镇的城镇体系。
结论：城镇化进程将会对住宅有效需求 不断扩大 起有力支撑 ，而新增城镇人口将引领住房需求，重庆市 房地产开发商将会面对一个诱人的 大 蛋糕。
13 2.1.5
重庆市城镇居民人均年可支配收入变化趋势 1998-2007 年重庆市城镇居民收入支出情况13715108767238922154431024411570809465726176582893998623 797371186360576554755377495779.30%81.24%84.18%86.47%87.95%87.87% 87.72%88.65%91.07%92.25%02000400060008000100001200014000160001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007元70%75%80%85%90%95%城镇居民人均可支配收入 人均消费支出 消费占收入比例
数据来源：
1998- -7 2007 年重庆市统计年鉴
至 2007 年，城镇居民人均可支配收入达到 13715 元，预计到 2010年，城市居民可支配收入预计将超过 15000 元，随着城镇居民可支配收入的增长，消费支出也将逐步增长。
结论：从近年的增长幅度来看，消费支出的增长明显不及可支配收入的增幅，消费支出占可支配收入的比重逐年下降，这表明居民储蓄进一步增长，居民的消费潜力还有待挖掘，潜在的消费市场还没有得到有效开发。
2.1.6
重庆市社会消费品零售总额变化趋势 1998-2007 年重庆市社会消费品零售总额增长变化0500100015000%5%10%15%20%社会消费品零售总额（亿元）
619.4 667.0 720.0 782.3 853.6 934.7 1068.3 1215.8 1403.6 1650.0 人均GDP（十元）
562.7 621.9 705.2 809.1 962.4 1098 1246 1401零售总额增幅 7.7% 7.9% 8.7% 9.1% 9.5% 14.3% 13.8%15.4% 17.5%人均GDP增幅 10.5% 13.4% 14.7% 18.9% 14.1%13.4% 12.5%1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007数据来源：
1998- -7 2007 年重庆市统计年鉴
14 2003 年前，总体涨势相对平缓，进入 2004 年，居民消费需求得到有效释放，同比增幅达到 14.3%，此后消费市场一直保持高速增长，2006年又达到 15.4%的增长高峰，2007 年社会消费品零售总额增长 17.5%，全社会零售总额增长较快。
结论：消费品零售总额增长变化表明重庆市消费需求旺盛，具有较强的消费能力，消费市场活跃，特别是近几年的数据，可以反映出重庆消费者购买力的增长和生活水平的改善。
2.1.7
重庆市全社会固定资产变化趋势 重庆市全社会固定资产投资变化趋势655.8801.8995.71269.41621.92006.32451.83161.528.90%22.20%22.30%24.20%27.50%27.80%23.70%05001000150020002500300035002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年00.050.10.150.20.250.30.35全社会固定资产投资（亿元）
全社会固定资产投资增长率
数据来源：7 2007 年重庆市统计年鉴
从上图表可以看出，2004 年开始重庆市加大固定资产投资力度，投资总量上升较快，由 2000 年的 1621.9 亿元增加到 2007 年的 3161.5亿元，增长速度翻了一番。
结论：
国家和重庆市政府加大对固定资产的投资力度，为更好实现 “一圈两翼” 的发展和打造主城核心目标，促进直辖市高速发展 奠定了坚实的基础。
重庆市宏观经济呈现良好的运行态 势，虽然整体宏观经济指标与沿海发达城市相比，存在一定的差距，但是在经济增长速度方面已经
15 逐渐缩短与它们的距离，部分宏观经济指标甚至已经超过发达城市的指标。从以上几个方面的数据表明，重庆市宏观经济形势一直在健康快速地发展。
2.2
重庆市宏观经济发展趋势
根据 2008 年重庆市政府工作报告，到 2012 年人均地区生产总值迈上 4000 美元台阶，2018 年迈上 8000 美元台阶。重庆市宏观经济形势的健康发展，对于推动工业经济、房地产行业、旅游行业的增长起到了关键作用，有利于三大行业良好运行。到 2010 年城市居民人均可支配收入达到 15000 元，农村居民人均纯收入达到 4100 元。随着城乡居民收入水平的提高，消费结构将会趋于多样化，消费支出的比例扩大，消费者将会将消费焦点转向汽车、旅游、房地产、娱乐等高档消费。到2012 年，社会消费品零售总额翻一番以上，达到 3500 亿元，比 2007年增长 112％。这表明社会消费潜力较大，居民有较强的消费愿望。2008年将完成全社会固定资产投资 3600 亿元，增长 15%，到 2012 年全社会固定资产投资翻一番，达到 6500 亿元。随着固定资产投资额度的逐年增加，基础设施和房地产投资的比例也在不断提高，房地产投资增长的趋势加强。
3 3 ． 重庆市的区位优势
3 3 .1 重庆市 区位 认识
重庆是将东部发达地区和西部资源富集地区联结起来的重要交通通道和独具发展潜力的经济轴线。如今成渝已成为继珠三角、长三角和
16 环渤海经济圈之后的中国经济第四增长极。按照中国经济社会发展布局的“弓箭理论”，沿海是弓，长江是箭，上海是箭头，重庆是箭尾，西部是弦。成渝经济带中的重庆是中国大西部经济腾飞的真正发力点。
胡总书记在“314”总体部署中，把重庆定位为“西部地区重要增长极、长江上游地区的经济中心和城乡统筹发展的直辖市。”凸显了重庆在中国大西部发展中重要的政治和经济地位，同时将为重庆区域内各行业带来千载难逢的发展机遇。
3 32 .2 重庆交通发展现状及规划
位于中国腹地的重庆，拥有西部唯一的内陆港口，和长江黄金水道。未来重庆将投入 2265 亿元打造西部交通枢纽。2008 年，重庆划定寸滩码头附近 6 平方公里的区域打造中国内陆唯一保税区。航空港也正紧锣密鼓地进行 2、3 期的建设，将形成西部最大的客运和货运中心。近几年重庆的路桥也得到了迅猛的发展，成为了中国闻名遐迩的桥都。未来 5 年内,重庆用于轻轨、地铁建设的投资将达到 450 亿元,比原计划
17 增加 170 亿元。目前重庆规划了 9 条轻轨线，总长度 513 公里。
3.2.3 高速公路：直辖前，重庆高速公路通车里程仅 100 公里，经过10 年的发展通车里程达到 800 多公里，规划到 2020 年将建成“两环十射多联线”高速公路网基本骨架；重庆也提出要建设“1 小时主城”，“4小时都市区至市域各区县”； 重庆高速公路“两环十射” 图
重庆铁路交通规划
18 3.2.4 铁路：重庆现有铁路里程 1209 公里，至 2015 年，通车里程将达到 2267 公里，成为我国继北京、上海、广州、武汉之后的第五大铁路枢纽。
3.2.5 桥梁：现状和规划跨长江的道路桥梁共 14 座，为了满足远景交通发展的需求，远景规划了 4 座大桥桥位及朝天门越江隧道（渝中－南岸）。已建成的地维大桥也属于跨长江大桥。目前和规划跨嘉陵江的道路桥梁共 15 座，为了满足远景城市交通出行的需求，规划控制大竹林、蔡家、礼嘉 3 座规划大桥桥位及朝天门过江隧道。重庆是中国实实在在的“桥都”。
结论：从以上可以看出，重庆在西部地区的区域和经济增长极地位都十分明显，重庆凭借其得天独厚的区位优势和国家政策倾斜 及财力支持 ，一定会迅速崛起。中国的深圳、美国西部的水陆空交通枢纽芝加哥、汽车城底特律都是类似发展趋势的最 好例证。
二 ． 项目相关产业的现状及 发展 趋势
1 1. . 重庆市房地产市场现状 及发展 趋势
1.1
重庆房地产无泡沫，运行健康发展空间大
根据国家发改委公布的 2007 年 11 月份全国 36 个大中城市商品房集中成交平均价格看，重庆（主城区均价）排在倒数第三位，仅高于呼和浩特和兰州。重庆房价不但只有沿海城市的几分之一，也大大低于周
19 边省会城市：
010002000300040005000600070008000 重庆 长沙 成都 贵阳 昆明07年11月商品房均价07年11月商品房均价 重庆市房管局公布，2007年主城商品房建面成交均价为3155元/m2（套内每平方米 3800 元）。同时，重庆成为统筹城乡综合配套改革试验区后，外地到重庆主城购房客户日益增多：2007 年 8 月重庆主城以外客户购房比例只占到 13.02%，11 月就达到 57.5%（其中重庆远郊区县45%，重庆市外 12.5%），呈现井喷式的增长趋势。并且，外来客户购买高端楼盘较多，购房成交均价比主城居民要高 396 元。
结论：
重庆房价在全国大城市中历来 就 属于著名的价值盆地，虽然 207 07 年经过了一轮价值回归的上涨，依然属于没有泡沫风险 、 发展空间巨大的地区。外地客户的大量增加为重庆房地产市场长期健康发展装上了发动机。
1.3.1
***空港片区和北部新区目前主要楼盘均价 *** 空港片区和北部新区目前主要楼盘均价 表
项目
套内均价（元）
业态定位
所在区域
***空港 4150 小高层电梯洋房 空港经济开发区
3300 11、14 层小高层 两路工业园区
3800 33 层高层 两路工业园区
4500 9+1、7+1 多层 两路工业园区
3300 多层、小高层 两路工业园区 单位：元/平方米
20 片区
4200 高层 科技产业开发区
3800 高层 科技产业开发区
3300 13、19 层 科技产业开发区
北部新区片区
7000 小高层 北部新区 17000 别墅
8000-12000 花园洋房，跃层和平层价差较大 北部新区
15000 别墅 北部新区
8000-11000 花园洋房，根据赠送露台面积和花园面积，地下室面积单价有所差异 北部新区
18000 别墅 北部新区
8000 高层精装房 北部新区
6300 小高层 北部新区
5600 高层（最高价 6500）
北部新区
6000 高层 北部新区
6000 高层 北部新区
10000 联排别墅 北部新区 数据来源：
21
1.4 重庆和 *** 区土地交易情况分析
2007 年，重庆市共成交土地 208 宗。除去工业用地、加油站用地等 20 宗，2007 年重庆市用于地产开发的用地总面积为 1287 万平米，成交金额 360 亿，成交均价约 186 万/亩，允许建筑规模约 3067 万平方米，平均容积率 2.83，平均楼面地价 1175 元/平方米。
1.4.1 2003－2007 年重庆主城区土地成交均价一览表（单位：万元/亩）
2003 －7 2007 年重庆主城区土地成交均价一览表（单位 ：万元/ / 亩）
年份
渝中区
*** 区
江北区
北部新区
南岸
九龙坡区
沙坪坝区
2003
259 41 163 47 33 85 64 2004
159 80 124 87 62 80 86 2005
215 61 158 101 49 85 89 2006
238 75
87
86
65 56 55 2007
578 92
365
230
186 107 120
1. .4. .2
2003 到 2007 年重庆主城各区土地成交均价图（单位：万元/亩）
01002003004005006002003年 2004年 2005年 2006年 2007年渝中区渝北区江北区北部新区南岸九龙坡区沙坪坝区
22
1. .4. .3
2003－2007 年主城区土地成交面积一览表（单位：亩）
3 2003 到 7 2007 年重庆主城各区土地成交均价图（单位：万元/ / 亩）
年份
渝中区
*** 区
江北区
北部新区
南岸
九龙坡区
沙坪坝区
2003
191 47 26 4126 434 40 156 2004
653 4320 2332 2526 1589 555 1481 2005
860 1190 846 2425 4162 154 535 2006
548 467 2446 5068 5382 706 6713 2007
413 3644 2104 1439 6384 1009 700 总计
2665 9668 7754 15584 17951 2464 9585
1.4.4
2003-2007 年重庆主城各区土地成交总面积比例图 渝中区4%渝北区15%江北区12%北部新区24%南岸26%九龙坡区4%沙坪坝区15%渝中区渝北区江北区北部新区南岸九龙坡区沙坪坝区 数据来源：
从上面的图表可以清晰地看到近几年主城区土地交易情况的走势。从均价来看，***、江北和北部新区在 2006 年土地成本还相差无几，2007
23 年因为江北区和北部新区几块高价商住用地（集中在江北城、人和、鸳鸯片区），两区的地价发生了跃变。
从供地量来看，2003 到 2007 年三北地区总供地面积占重庆主城总供地面积的 51%，遥遥领先其他片区。加上 2007 年江北区和北部新区的土地成交均价位居重庆各区的第二、第三位，城市向北的方向一览无余。
结论：目前 *** 区土地价格正处在飙升的前夜。在开发热点不断北移的今天，江北区的今天就是 *** 区的明天。
5 1.5 城市向北 —— 政策导向强力推动 *** 区地产发展
前面已经提到，***空港片区享受北部新区同样的政策，是重庆仅有的四个国家级开发区之一。如果说重庆因西部大开发、三峡工程、城乡统筹试验区而成为中国的政策特区，那***片区则是这片政策特区中的特区。
在优厚的政策支持下，外来开发商大批抢滩北部新区。棕榈泉、保利、奥园、融科、绿地、复地、常青藤、和记黄埔等，在这片热土获得了丰厚的回报。这也说明重庆人对外来品牌有很高的认同度 。
1.5.1
北部新区部分大盘 2004-2008 年售价走势表如下 北部新区部分大盘 2004- -8 2008 年售价走势表
项目
4 2004 年
5 2005 年
6 2006 年
7 2007 年中
7 2007 年底
8 2008 年预计
4500 5100 无 5500 8000 9000
无 无 无 4500 6000 7000
无 7000 8000 9000 11000 无
无 无 12000 15000 18000 19000
无 6000 8000 12000 15000 无
无 无 5650 6000 8200 10000
无 9000 10000 12000 18000 20000
无 无 5200 6000 7350 无
无 无 3180 3800 5500 6000
24
无 无 4600 5500 6000 无 1.5.2
北部新区主要大盘拿地情况表如下 北部新区主要大盘拿地情况表
项目
拿地时间
拿地价格
（万元/ / 亩）
拿地面积（亩）
建筑面积
（万方）
2003 23 1200 80
2004 32.6 1200 80
2003 40.5 3300 250
2004 51.46 1100 85
2004 58.6 498.7 79
2004.10 80.18 263 29.7
2005.8 80.09 672.92 一期 146 亩，10.6 万方
2006.8 63.66 661.77
2004.1 77 296.87 70.5
2006.7 70.08 180.45 经过故意控制节奏的几年发展，开发商充分享受了地块价值不断增值带来的巨额利润，并且将来还会持续相当时间。
1.5.3
外地人重庆购房区域选择表 外地人重庆购房区域选择表江北区26%渝北区19% 北部新区13%渝中区9%南岸区9%沙坪坝区13%九龙坡区7%高新区4%江北区渝北区北部新区渝中区南岸区沙坪坝区九龙坡区高新区 数据来源：
25 2007 年 8 月，重庆搜房网展开了一次外地人重庆购房需求调查，调查结果显示，三北地区（江北、***、北部新区）共占到总需求的54.83%。三北地区无论是地理位置、交通的便捷程度、商贸业的成熟度、开发的进程等方面都是其他区域无法比拟的。
6 1.6 重庆和 *** 区标杆住宅项目的亮点 与缺陷
重庆房地产行业已经发展到相当的高度，产品也日益成熟。根据对重庆和***区最新最具代表性高档楼盘的考察，可以总结出如下的亮点和不足：【抽样标杆项目：龙湖蓝湖郡.江与城、金科十年城、保利高尔夫花园、绿地翠谷、棕榈泉花园……】
重庆和 *** 区标杆住宅项目的亮点与缺陷 对比表
亮点
建设教堂、艺术馆等综合配套设施 销售体验区大气磅礴精心细致，带给客户震撼的体验 洋房、别墅、高层按照地块价值和谐分布，商业紧邻最后才开发的高层，考虑了不同层次人群对距离的承受能力 花园洋房亲地，用心设计了尽可能多的院落，保障了舒适阔气的空间大尺度感 一、二层洋房均结合地形设置半地下室，作为私家会所，二层也从地面入户 不足
周边配套设施相当落后，周边无像样的商业 西式建筑和中式生活方式脱节，单靠小区内配套无法满足业主各类需求 出入不便，人气不旺 当地原住居民素质低，给片区档次带来负面影响 大部分楼盘细节还很不到位
1.7
重庆和 *** 房地产发展趋势
1 1 、 开发 企业可以发现“边缘”片区的价值，获得巨大回报。***
26 区是距离重庆传统中心相对较远，重庆直辖后才得到迅猛发展的区域。同国内其它大城市的新兴片区一样，实力开发商大手笔高起点的规划和开发，可以极大的提升原本处于边缘位置的片区价值，并从中获得巨大的回报。***区的新牌坊片区就是最经典的例子，也是新都市主义的实践范本。
十年前的新牌坊还到处是荒坡和农田。新牌坊片区的飞速成熟，离不开“拓荒者”龙湖。龙湖不仅将住宅进行合理的规划，更重要的是整个片区的规划。从基本的住宅到商业、市政规划的配套，龙湖无一不全方位投入。在龙湖精心布局一系列楼盘打造的“龙湖大社区”周围，众多开发商众星捧月地参与发展，新牌坊迎来了大规模开发的局面。从下表可以看出新牌坊房地产市场的变化趋势：
新牌坊房地产市场变 化趋势 表
开盘
时间
项目
体量
开盘均价
（建面）
周边其它项目均价（建面）
8 08 年
二手房价格（建面）
增长幅度
万方
元 /m2
元 / m2
元 / m2
％
1997 －
1999
龙湖南苑片区 25 1700
5300 212 ％
2000
龙湖西苑片区 27 2200 1500 5700 160％ 2001
香樟林别墅 12 4500 2000 15000 233 ％
2003
水晶郦城 1 期 40 3000 2200 6100 105％ 2004
水晶郦城 2 期 、水晶星座公寓 20 3500
4700 3000 6100
6500 75％
38％ 数据来源：重庆搜房+ + 实地考察
龙湖在十年前低价拿下的土地终于在多年耕耘后开花结果，在炒热新牌坊的过程中龙湖获得了巨额回报，为其成就目前的高度打下了坚实
27 基础。
2 2 、 造城”概念的超大型复合地产项目是今后的发展趋势 。纵观重庆和***区的高档大盘，虽然体量较大，在产品品质方面也各具特色，但是都存在着商业不足人气不旺的缺陷，导致西式的建筑形态和中式生活方式脱节。西方人爱清净，中国人讲人气。单靠小区内部的商业配套体量，形不成各类资源的集聚效应，无法满足不同层次业主的各种需求，不能代表如今市场发展的方向。
目前，全国最成功、最成熟的主题乐园+高品质住宅+商业的复合地产项目，是深圳***片区。在 4.8 平方公里范围内，分布着欢乐谷、世界之窗等主题公园；波托菲诺高档住宅和商业街；超五星级威尼斯酒店、洲际大酒店；美术馆、华夏艺术中心、创意文化园、沃尔玛、高尔夫俱乐部等，真正体现出“城”的魅力，构成了深圳最有活力的多功能花园城市片区。波托菲诺囊括了几乎所有住宅形态，是深圳特区内规模最大、5 年内房价增值幅度最大、社会名流最集中的小区。波托菲诺的成功标志着旅游、房地产两大产业资源巧妙结合、互动发展；成功处理旅游与居住、开放性与私密性的关系，乐园和住宅有机结合，乐园不是单调的窗前风景，融入到业主生活当中，将日常生活赋予了旅游休闲的内涵的旅游地产的成熟与成功。
3 3 、 拥有轨道交通、靠近机场 区域将是新一轮城市建设的 热点 。根据对国外和国内城市轨道交通的大量研究发现，轨道交通会缩小沿线郊区一端与中心城区的房价差。由于重庆经济健康快速发展，沿线郊区住宅需求的释放不会以市中心的负增长为代价，而是郊区和市中心同时升
28 值， 但 郊 区的 增值 幅度 和速度远远高于市中心 。另一方面，重庆机场正在持续扩建过程中，第二跑道和第三跑道都已开工或完成规划，2020年旅客吞吐量将达到 4500 万人次，必将极大地持续提升空港片区的价值。
【北京望京新区就是典型的例子。望京位于四环、五环、机场高速、京承高速合围的方形区域内，由望京新区、望京科技园区、货流中心三部分组成，是以居住为主的多功能、综合性城市新区，总用地约 14 平方公里，规划总人口约 30 万人。望京科技园区吸引了大批精英阶层在望京新区落户。毗邻机场高速为高端商务人士带来了巨大便利，轨道交通对生活产生了深刻影响，加上毫不亚于主城商业中心的商业配套，给业主带来了资源聚集的整合效应，得到大批外籍人士尤其是韩国人的青睐。望京房价从上世纪 90 年代至今已成倍上涨，目前该区域的在售房价为 17748 元/平方米，公寓项目已经占据整个市场的 50%。如今，望京区域是北京最热点的板块之一，发展依然处于快速上升期。】
4 4 、 从商业的区位来看，重庆历来就是多中心多组团的商业格局 。
重庆不同于普通平原城市的一大特点，就是商业呈多中心多组团式的发展。重庆现有五大商圈同质化严重，加上各区之间距离较远，市民习惯就近消费，各大商圈社会消费零售额差异不大。2005 年以前，因为江北缺乏集中化上档次的商业中心，居民都不得不过江到解放碑商圈释放消费需求；2005 年底观音桥商圈步行街完工后，立即“拦截”了绝大部分过江消费，传统排名的第一的解放碑商圈，面临着观音桥商圈赶超的危险。2006 年国庆黄金周解放碑、观音桥两大商圈，7 天分别创下2.18 亿元和 2.0074 亿元销售收入，观音桥商圈零售总额增长 103%，增幅远超位居第一的渝中区。
目前重庆各商圈都面临着缺乏统一规划、风格杂乱、购物场所良莠不齐、停车紧张（重庆市规划局规定,主城区新建住房每 100 平方需建停车位 0.6 个,商业、办公楼宇每 100 平方需建停车位 0.7 个,没有拓展
29 空间的渝中区这两个数字分别是 0.34 个和 0.5 个）、管理缺位等问题。
结论：
置信空港项目高起点开展商业区规划、先招商后建设、商业物业坚持只租不售，控制商家的入驻门槛和行为， 给 消费者一个优雅而便利的购物环境，可以有效地规避这些问题。机场、 高速路、轻轨、保税区、会展中心、港口等利好要素必将为重庆置信的 总部基地、主题乐园和住宅 项目 带来大量 的 人气、商气和财气，保障 项目 的健康持续发展。
2 2 ． 重庆市 总部 基地 现状及 发展 趋势
总部基地是发展和建设总部经济的重要载体和具体体现，在总部基地中不仅有品质优良、环境优美、配套完善、功能齐全的现代化办公楼作为企业和公司总部的办公硬环境；同时在基地中还蕴涵着深厚的总部文化，需要一种国内外成熟、高端企业之间能够交流互动、资源共享、共同发展的软环境。
2 21 .1 重庆总部基地需求现状
在重庆，如今尚没有真正意义上的总部基地，而对总部基地的办公需求是客观存在的。这类需求群体主要为：有一定实力的企业和在中高档写字楼中办公的公司。他们的办公现状为：
2.1.1
重庆市企业办公地点分布
重庆市企业办公地点分布 主要区域 表
办公区域
典型代表
企业典型类型
各种档次写字楼
大都会商厦、重庆总商会大厦 金融、IT、商贸及服务等三产企业 工业园区
北部高新园、两路工业园 内、外资工业企业 工业写字楼
海王星、上丁企业公园 中小科技企业 独立厂区
嘉陵厂、长安厂 大型生产性工业企业及配套企业
30 结论：企业办公地点分散，资源综合利用率不高，企业间横向联系差。
2.1.2
国有企业及规模以上非国有企业数量分析 根据重庆市历年统计年鉴和重庆统计信息网统计重庆市国有企业及规模以上非国有企业数量如下表：
国有企业及规模以上非国有企业数量统计表
年度
数量
企业类型
203 03 年
204 04 年
205 05 年
206 06 年
内资企业
2081 2453 2763 3015 港澳台商投资企业
65 61 58 68 外商投资企业
97 120 125 131 合计
2243 2634 2946 3214 增加数量
171 391 312 268 注：1 1 、 规模以上企业即指年 产品销售收入在 0 500 万元以上的企业
2 2 、 数据来源：重庆市历年统计年鉴和重庆统计信息网
结论：历年数据显示，重庆市每年新增国有企业及规模以上非国近 有企业数量近 0 300 家，这些增加的企业为总部基地的发展创造了市场空间。
31 2.1.3
企业对办公场所需求调查 重庆总部经济的代表--渝中区CBD共有金融机构近90家，世界500强企业及其他外资办事处 70 多家，国内企业办事处 80 多家，中介机构300 多家，聚集了 2／3 的驻渝境外银行、保险机构。根据重庆立业房地产顾问公司对重庆市中心区域企业办公场所需求市场调查显示，客户对办公场所关注度如下图：
结论：企业客户最为关注的是企业生产所需相关服务配套的完善及区位优势，其次是生活服务配套及办公环境；整体来看，企业客户对办公软环境的需求更为重要。
办公场所需求关注度设施配置11%区位及交通18%生活服务配套13%生产服务配套20%价格或成本8%品质及品牌10%专业物管8%办公环境12%
32 2.1.4
总部现状标杆分析 总部现状标杆分析
标杆
写字楼
工业园区
工业写字楼
办公
环境
几乎无周边绿化、空气差、人体舒适感不足。
有一定绿化，但存在空气、噪音等污染，舒适感不足。
周边有少量绿化、空气较差、人体舒适感不足。
设施配置
共用电梯、空调系统、对外通讯联络线路等设施设备，但往往容量不足。
同意配置对外通讯联络线路，其余电梯、空调系统等设施有企业自行配置。
共用电梯、空调系统、对外通讯联络线路等设施设备，但往往容量不足。
区 位 及交通
多处于城市/区域中心，公交线路多但易堵塞。
多位于郊区，路网发达，但公交线路欠缺。
多位于郊区，路网发达，公交线路欠缺。
生 活 服务配套
利用所处区域城市公共配套，员工生活方便。
生活配套设施简陋，员工生活不便。
有一定生活配套，员工生活较为方便。
生 产 服务配套
利用所处区域城市商务配套，但较分散，企业交流平台相对较弱，无政策优势，多适用于金融、IT 等服务型行业。
生产用能源、物流配套完善，但商务配套较差，服务层次低、有政策优势，适用与生产型各类企业。
有一定商务配套，有交流平台，但服务功能层次不高，有政策优势，多适用于科技型中小企业孵化。
价 格 或成本
销售价格 10000 元至 12500 元/m2（甲级），6000-8000 元/ m2（乙级）。租赁价格 80 至 130元/ m2 /月（甲级）
自建或购买标准厂房价格1000～1500 元/m2 ，租赁价格 8～15 元/m2 ，企业成本低。
销售价格 2000～3000 元/m2 ，租赁价格 15～25 元/m2 ，企业成本较低。
品 质 及品牌
品质良莠不齐，品牌写字楼少。因用户繁杂，对企业自身品牌提升作用有限。
品质较低，工业园区基本无品牌，不能提升企业自身品牌。
有一定品牌效应，办公企业数量较多，对企业品牌有一定提升作用。
专业物管
物管专业性不足 园区物管专业性差 物管专业性较差 优势
位于区域中心、商务配套完善，生活配套较完善。
企业生产配套完善、物流方便、企业成本低 有一定商务配套，企业成本低、有政策优势。
劣 势
硬件配置低、环境舒适性差、管理水平低、企业相互交流弱、交通拥堵、价格/成本高。
办公环境舒适性差、配置低、员工生活不便、商务配套差、企业交流层次低。
不适用于大中型企业，也不适用于金融、IT 等知名服务型企业。
33 结论：重庆市现有企业办公场所不 能 满足现代大型企业、注重企业形象的内外资企业办公需求，重庆现在还无真正 意义上。
的总部基地。
2 2. .2 2 总部基地的发展趋势
2.2.1
成功总部基地标杆分析
成功总部基地标杆分析 表
参照 标杆
成都青羊总部基地
北京丰台总部基地
客户需求
办公环境 庭院式中心绿化、点式组团绿化同环式公共绿化相结。
独体独栋，平均绿化覆盖率 50%左右，商务花园建设模式。
设施配置 24 小时保安巡逻，园区内电视摄像监控。光纤网络条件；全套的安防、消防系统；高端的综合布线系统等自动办公系统。
智能化设施：综合布线系统，设备智能管理，安防，智能消防。自动停车场管理，电子地图及电子信息发布等系统。
每栋楼独立电梯 1–2 部。
区位及交通 坐落在成都正西三环外 1.5 公里处的成温邛大道旁，毗邻青羊区新的行政中心，与青羊新城仅一路之隔。
地处北京西南四环交汇处，东临京开、京津塘高速公路、南苑机场；西有京石、京良等重要公路干线；南有世界公园、超大型体育中心；北有北京西站、 生活服务配套 精品购物街、电影院、图书馆、等超越居住社区的配套；以及专为入区企业员工打造的集中生活配套区“时尚青年城”。员工餐厅，便利店、等公共配套 健身中心，国际医疗诊所，全科医师，银行，邮政，超市，餐饮，高档商业街，娱乐等。
生产服务配套 图书馆、培训中心、会务中心，信贷，银行。
总部广场，六星级大酒店，总部商务酒店，总部公寓，总部大讲堂，信贷，银行，邮政。
价 格 销售均价：一期 3700 元/平米，二期 4350 元/平米，三期 5000 元/平米...
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