郑州** 路项目可行性分析报告 一 、郑州市介绍
郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，东经 112° 42" -- 114° 14" ，北纬 34° 16" - 34° 58" ，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。
郑州地区属暖温带大陆性气候，四季分明，年平均气温 14.4° C 。7 月最热，平均 27.3°C ；1 月最冷,平均 0.2°C ；年平均降雨量 640.9 毫米，无霜期 220 天，全年日照时间约 2400 小时。境内大小河流 35 条，分属于黄河和**两大水系，其中流经郑州段的黄河 150.4 公里。
郑州市是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。辖 12 个县（市）、区，其中县 1 个、县级市 5 个、区 6 个。据 2006 年的统计资料，年末全市总面积 7446.2 平方公里，市区面积 1010.3 平方公里，其中建成区面积 282.0 平方公里；2006 年末全市总人口 724.3 万人，其中城镇人口 436.28 万人，乡村人口 288 万人。郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是目前国内城市综合竞争力排名前 24 名的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。
二 、郑州市宏观环境
郑州交通、通讯发达，处于我国交通大十字架的中心位置。陇海、京广铁路在这里交汇，107、310 国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外 30 多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各 1 个，货物可在郑州联检封关直通国外。邮政电信业务量位居全国前列。已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。
郑州商贸发达，是国务院确定的 3 个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有 30 多家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。围绕拉大城市框架，高起点、高品位地规划建设郑东新区。郑东新区规划范围西起 107 国道，东至拟建的京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路，总面积约 150 平方公里，预计人口 150 万，融“共生城市”、“新陈代谢城市”、“环形城市”等众多先进理念于一体。同时，还将本着老城区改造和新城区开发并重、协调发展、
共生共荣、以人为本、规划先行的原则，改善老城区面貌，提高人居环境质量，逐步把郑州建设成为具有中原文化特色的社会主义现代化商贸城市和全国区域性中心城市。
郑东新区建设逐渐成熟的同时郑卞一体化（郑州—开封）步伐加快进一步将郑州城市框架拉大。累计完成投资 368.8 亿元，引进项目 196 个，开工项目 167 个，在建和建成房屋面积 1464 万平方米，入驻人口 13 万人。基础设施逐步完善，建设道路 197 条（段），东西运河、南北运河开挖工程竣工通航，开通了 18 条公交线路，绿化面积达 700 万平方米。重点区域建设进展顺利。中央商务区内、外环高层开工 55 栋，35 栋主体结顶，郑州国际会展中心投入运营，河南艺术中心主体工程已全部封顶，会展宾馆开工建设；龙湖南区入驻项目25 个，22 个开工建设；商住物流区入驻项目 70 个，61 个开工建设。
2006 年，初步统计，全市实现生产总值 2001.5 亿元，增长 15.7％；地方财政收入 202.4亿元，增长 34％；规模以上工业企业实现销售收入 2291.6 亿元，增长 38.4％；全社会固定资产投资新增 211.9 亿元，达到 1031.9 亿元，增长 25.8％；利用域外资金 248.34 亿元，增长 92.1％；社会消费品零售总额 822.2 亿元，增长 16.3％；居民消费价格上涨 1.4％；城镇居民人均可支配收入达到 11822 元，增长 11.1％；农民人均纯收入达到 5559 元，增长 16.4％。非公有制经济完成增加值 1100 亿元，增长 23％，占全市生产总值的比重达到 55％。
近年来郑州经济持续快速增长，截止 2006 年在全国城市综合实力排名 16 位，GDP 排行 24 位，随着中原崛起战略的调整，中原城市群之间的联系将更加紧密，这将对郑州的房地产市场带来新的机遇. 三 、郑州市住宅市场分析 1 、2007 年以前郑州市住宅市场分析 郑州市三环以内房价走势0100020003000400050001 2 3 42003年
/2004/2005 年
2006年
2007年
2 、郑州房地产市场微观因素 郑州的有居住需求的人群主要分以下几个群体 ■郑州本地居民居住需求占 25%
■外来从商购房需求占 30% ■行政事业单位群体需求占 10%
■外来打工人群需求占 20% ■附近城市置业人群 10%
■其他需求占 5%
3、 、 郑州市三环以内房市走势
以上根据房管局历年来备案成交价分析
现介绍一下郑州二级地段最新房价：
序号 代表楼盘名称 住宅类型 价格（元/ m 2 ）
西区 70 年代 多层/小高层 4600~4700 东区 名门盛世
小高层 5613.9 元/m 2
北区 天明.森林国际公寓
多层/小高层 5248.12 元/m 2
南区 五号街坊（长江路兴华街）
小高层 4565.36 元/m 2
四 、 西南版块研究 1、 、 区域概述
■ 板块范围界定 该板块位于郑州市的西南方向，地理范围限定在京广铁路以西、陇海铁路以南的区域。板块东邻东南板块，北邻西北板块。从行政区上说，东南板块内主要包括中原区及二七区部分政域。
■ 区域发展综述 本区域为传统的老工业基地，受传统经济基础和产业规划的影响，西南板块多是传统工年份 住宅均价 2003 2800 2004--2005 3860 2006 4100 2007 4650
业，其中曾经代表郑州荣耀的国棉厂都位于西南板块。相应，区域生活配套齐全，且区域内树木较多，适宜居住，居住氛围浓厚。但是，由于都到郑州市北移东扩的政策影响，区域内房地产发展比较落后。随着近期内城中村改造逐渐加快将给西南版块带来更大的机会。
■ 交通配套 西南板块道路规正，交通便利，且区域内居住人口相对较少，交通较为畅通。板块内的道路虽然有一定的等级陈旧，但是经过市政道路的新建与改造，西南板块形成了五横（建设路、中原路、陇海路、航海路、长江路）五纵（京广路、大学路、嵩山路、桐柏路、秦岭-华山路）便利的交通格局，还有规整的市政次干道为辅，板块内交通顺畅。
板块外向交通也较为便利。向西有郑上路、中原西路；向北由于秦岭路、桐柏路和嵩山路的畅通，陇海铁路的交通阻隔已不明显，主要是一种心理上的阻隔；向东有建设路、中原路、陇海路及航海路等城市主干道的通畅；向南有京广路、大学路及郑密路外向交通干道；仅仅在西南部的西环与南环的结合部的高速路外向受到一定的影响。
总的来说，在西区改造开发的形势下，市政道路进一步改善，路网密度合理，出行便利，有利于区域的发展。
■ 生活配套 本板块是郑州市曾经辉煌的老工业基地及市级政府的所在地，原有的生活配套完备，大型商业配套不足，与生活相关的零售商业较为发达。完备的生活配套也是西南板块的主要特征。
配套齐全，档次落后，且在板块内有很大的差异性，东部明显好于西部。一是碧沙岗公园周边，作为郑州市的繁华中心之一，与偏远的西南部有其较大的差别，传统特点明显。
板块内教育机构众多，大中专院校林立，文化氛围较好，板块东南部分布有郑州大学，河南工业大学，郑州航院，黄河科技大学，北部有中原工学院，纺织高等专科学校等；另外还分布有重点中小学，如市一中，外国语学校等。
板块内商业配套略显不足，且分布不均，靠近市中心的东部区域如碧沙岗公园周边，商业氛围浓厚，构建起郑州市的主要商圈，而板块的西部及南部区域有其边缘性因素，商业气息不足，主要是一些生活相关的小型商业。随着西区改造的进一步深入，西部商业度也将逐步走高。
板块内娱乐、休憩等生活配套充足，像嵩淮广场、滨河公园、五一公园、绿城广场、碧沙岗公园等为该区域居民提供了休闲娱乐的好去处。
■ 区域产业分布与经济状况 板块内作为郑州市传统的老工业区，国有老厂林立，其经济状况不甚乐观，国有企业的西迁，既有利于改善企业改制的资金问题，也有利于板块的发展。板块内产业发展不尽相同，碧沙岗商圈作为郑州的重要商圈之一，其周边业态多为商业为主，如中原商贸城等；中原西路为以汽车为主的汽车产业带；偏南部的南环路与大学路交叉口周围则是以中陆物流广场为中心的物流圈。
随着板块内老企业的外迁及西区改造规划，板块逐步向宜居、宜商、宜休闲的状态转变。
2 、 区域 房地产市场发展现状 ■ 总体市场发展 西南板块前些年作为政策的忽视区域，房地产市场不免有些沉寂，近年来，由于郑东新区、北区房价的走高，及市中心土地的稀缺，西南板块房地产有了一定的发展，其中住宅市场快速走高，商务商业氛围不足。2005 年以来，市场成交量、成交金额、成交价格的增长幅度都是在快速走高。西南板块将会成为郑州市房地产市场的下一个热点区域。
住宅市场继续走高01000200030004000500060007000800090002004年 2005年 2006年住宅办公商业 注：2006 年数据为上半年×2（下同）
■ 住宅市场 2004 －2006 年 年 各物业类型成交量 多层比例下降 高层上升明显0500001000001500002000002500003000003500004000004500002004 2005 2006多层小高层高层 在城市土地资源稀缺、价格快速膨胀下，城市向空中要空间成为现代城市发展的一个趋势。西南板块土地每亩 200 多万的出让金，预示着西南板块高层时代的到来，近年的数据同样显示出，在板块整体住宅市场快速发展的情况下，一向以多层为主的西南板块的多层反倒是有了下降，而高层住宅则上升明显。西南板块的高层小高层将会占据主流，多层相对来说成为一种稀缺产品。
■ 2005 5 － 2007 7 年各物业类型价格变化
从近年的成交价格情况来看，高层价格上升平稳，多层价格上升较快，高层多层价格差距变小。原因是土地价格的快速上涨，土地成本占总体成本比例上升，地面价格也相应增长。根据目前郑州市场的物业调查结果显示，在售项目多层已经接近消失，目前多层住宅已经成为郑州市民即将回忆的对象，07 年上半年三环以内少量多层几乎全是被抢购一空。造成此主要因素是开发用地的相继减少，土地得以越来越充分的利用。
多层价格上升明显
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
2005
2006
2007
多层 小高层 高层
■ 成交户型分布情况
从各户型来看，三室两厅户型是市场主流，其次是两室，四室在 2007 年上半年 增加明显。三室两厅和四室的高比例，显示了客户购买力的提高，也是客户追求多户型功能心理的体现，而在“90，70％”政策的影响下，未来板块内的三室一厅的比例将会大幅度提高，三室两厅和四室户型成为一种抢手户型。
■ ■ 2005 5 － 2007 7 年成交面积段 情况
从成交面积上来看，除了 60－90 ㎡面积段平稳外，其它各面积段都表现同样的上升趋势，这仅仅是一种总量上升下的表现；从各面积段所占的比例来看，90 ㎡以上面积占据了绝对多数，反映了 90 ㎡以上面积是市场的主要需求。
2005-2007 年成交户型分布
0
100000
200000
300000
400000
500000
一室
两室
三室一厅
三室两厅
四室
复式
其它
2005
2006
2007
90+占绝对比例
0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 60 以下 60-90 90-120 120-150 150-180 180 以上 2005
2006
2007
■ ■ 2005 5 － 2007 7 年成交 总价 段 情况
从成交总价上来看，主要集中在 30－50 万元，其增长量还非常明显，10－20 万元段也有不小的增长速度。10 万元以下的几乎没有，结合上面户型面积图表，表明西南板块的小户型销量甚微。
■ 客户来源
客户来源48%10%32%8%2%市区内郊县省内市外省外其他 从客户来源来看，西南板块的客户主要是市区内和省内市外的，其中市区内的占到近一半的比例；郊县客户的百分比也达到了两位数，体现郑州西南郊县组团（大郑州下的城市组团）在西南板块的购买趋势。
3、 、 商业房地产市场 ■ 商业房地产以生活商业为主 西南板块的城市规划及区域环境决定了西南板块的商业性质，其缺乏大型商业，趋势也不明显，而贴近居民生活的商业正在兴起，中档商业将成为西南板块的主要形式，小区配套2005-2007 年成交总价分布 0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
10 万以下
10-20
20-30
30-40
40-50
50-60
60-70
70 万以上
2005
2006
2007
开发的商业作为其中的主要部分，受到了各个项目的特别关注，西南板块多个项目街区概念的提出是其的反映，如长城康桥华城、金源第一城、长城阳光新干线、绿都城等。
■ 专业市场分散分布 西南板块也有一定的专业市场分布，中原西路沿线是其中的汽车交易市场，南三环以中陆为中心的物流、鞋业市场等，还有西环外的中国元通纺织城、中原路.水岸花木城，是西南板块商业的有效辅助 4 、写字楼市场 西南板块的商务氛围淡薄，且市场分布不均。写字楼物业的发展是基于第三产业中商务、金融、科技等集约程度较高的行业的发展程度，而西南板块作为老工业基地，在北移东扩的政策影响下，第三产业落后，缺乏较好的商务氛围，其写字楼市场的发展主要依赖于成熟的碧沙岗商圈较集中的泰隆大厦、天龙大厦、长城大厦等共同组成的商务气息，支撑起西南板块的写字楼市场。裕达国贸依其超前的硬件配套，作为郑州市的地标性建筑，在郑州市写字楼市场的地位无可质疑，而它难以带动起西南板块落后的写字楼市场。
再者，零星分布的布瑞克大厦，还有新兴的凯旋门等，都是以中小企业办公为主，形不成大的商务规模。在老工业基地改造，城市规划的政策影响下，西南区的居住、休闲功能增强，写字楼市场功能将会进一步弱化。
5、 、 板块典型个案 帝湖花园
总规划用地 3110 亩，总建筑面积 205 万平方米，总体开发周期约 10 年。组团式开发是一大特点。
核心配套: 幼儿园、小学、73 中学； 北京阜外心脑血管医院； 天津家世界； 欧洲风情街威尼斯北街工人路商业街。
开发次序：
项目一、二期已经入主，现在销售的是三期——帝湖王府。
帝湖王府由 8 栋 26—33 层的高层住宅、商务会所及地下车库组成，总建筑面积 40 万平方米，住宅建筑面积 32 万平方米，3277 套。其形态布局上采用半开放式，南面临水，单体错落排列，中间楼宇采用转向错位,增加楼间空隙并和南北楼宇围合成院落。
项目在区域不被看好的 02 年入市，经过几年的开发，以 320 亩湖景为主要卖点，以“回家是度假的开始”为推广语，敲开了市场的大门，价格节节攀升，口碑良好，已经成为郑州市的名盘。现在销售的三期为 8 栋高层，体量大，销售难度无形中加大。
亚星盛世家园 项目占地 386 亩,建筑面积 53 万㎡，位于嵩山路与长江路交叉口，以矩阵式布局，多层为主，小区中心三栋高层住宅，另外还有规划的临嵩山路高层，其余均为多层。项目占地 386 亩,建筑面积 53 万㎡。项目与其西面的帝湖花园共同一期：莱茵东郡 二期：米兰城 三期：王府（现期）
龙吟墅
双鱼座
支撑起了西南房地产市场，有效提升了区域价值。项目分六期开发，一二三期已入住，四期五期已经交房，六期正在销售中。
2003 年 7 月，亚星盛世家园入市。亚星盛世家园在 2003 年－2005 年两年多时间里，共完成建筑面积 30 余万平方米。项目以园林景观制胜，中心景观结合局部水景，塑造了郑州市园林景观名盘。
长城康桥华城 项目规划总用地：53844.368 平方米，总建筑面积：318855 平方米。
涵盖商业、酒店、写字楼、高层住宅等物业类型。开发顺序为一期四栋高层住宅和一栋小户型公寓，二期为三栋高层公寓，三期为近邻大学路的写字楼和商业。
项目运用设计手法强调空间的引导、渗透，将传统的街铺转变成高时尚的多维立体街区。
项目规划有 1.2 万㎡的中心绿地、水系等景观元素。
在运作长城康桥华城项目时，新长城公司选择了可利尔品牌顾问机构，可利尔为这个建筑综合体项目借鉴北京以前的成功经验推出了“街区”概念，获得了成功。
6、 、 区域 分析及 发展前景 展 区域发展 SWOT 分析 Strong Weakness 内外交通便利； 产业基础条件良好； 宜居环境的普遍认可； 老工业的外迁，土地资源丰富。
传统工业的落后状态； 居民收入水平偏低，购买力不足； 板块内原有建筑的落后，形象不足； 市民对西区落后状态认识的惯性。
Opportunity Threaten 西区改造的有利政策导向； 大郑州西部各组团的有力支撑； 土地政策的严厉，征用农用土地难度加大； 市中心土地的稀缺，北区地产的高原效应，郑东的超高房价。
西北板块土地资源丰富，受到西北板块的竞争； 非城市重点发展区域，城市发展重心继续东移。
7 7 、区域未来发展预测 西南板块板域跨度较大，北到陇海铁路与西北板块相邻，与其有很大的相似性，都具有丰富的土地资源，且在城市规划上有以居住为主，未来的激烈竞争在所难免，但是西南板块的环境、交通等有利因素是西北板块所不具有的，市场成熟度上也占近优势。东面与商业板块和陇海板块相邻，市场成熟度是板块内最好的，在未来的发展中商业地产会占到一定的比例。南面不是西南板块的发展方向，市场发展很可能止步于长江路附近。由于受到西部郑洛工业走廊的影响，西部将会有很大的发展空间，现在已有多个项目越过西三环，郑州市一中新区的位置也是一个很好的信号。
房地产市场的发展有很强的政策性，西南板块的发展前景受规划的影响，居住生活区是板块发展的方向。优越的环境资源，丰富的土地资源，加之政策的引导，地产开发商的涌入，已预示着地产又一个热点的成功孕育。
2004 年以来，郑州市住宅房价高速上涨，着在全国也是普遍现象，郑州由于历史因素 土地一直非常紧缺，截止目前郑州国土资源局在三环以内可开发用地已经非常紧缺，供给非常有限，这也直接导致了郑州大多开发上 06 年 07 年以来开始调整拿地的策略，旧厂改造、城中村改造成了目前的开发热点，随着不断的城中村的相继开发，郑州的居住矛盾将更加突出 外来打工的群体占郑州流动人口的 90%，非常大的一个群体，其中大多数打工者都选择在都市村庄租房居住，根据目前的开发速度，预计2008年下半年郑州的都市村庄将消失90%，大多数都市村庄的流动人口将流向二级、三级市场这将直接刺激二手房及租赁市场的上扬，这样以来将间接促进郑州房价高速增长。
五、 项目情况 1 、项目建设背景
郑州**路项目是郑州一家房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。该公司有意将本项目的其中一部分约 30%---50%的开发权出让，这是取得这个项目的重要的基本因素。根据郑州的城市总体规划发展以及中原片区控制性规划要求，该片区将是郑州西区乃至整个郑州重要的住宅区。本公司经过对郑州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据郑州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足郑州市城市居民新的住房
要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。
该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。
2 、项目概况 该地块位于郑州市**路与秦岭路交叉口。北隔壁为原有的老式购物市场，临秦岭路 400米的临街路段的对面是一条商业街（电动车市场），有良好的商业气氛。道路宽敞交通便捷，有出入市方便，物流条件完备等特点。项目是集多层住宅，高层公寓，商务办公、商业配套、会所、幼儿园等多种功能为一体综合性社区。临**路位置现有一所外国语学校，文化氛围浓厚，容积率为 3.31，限高 30 层，总建筑面积约 221220 平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占 10%）。具有一定的开发规模，并能品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。(祥见总平面规划附图) 3 、地块不利因素的解决 该地块上空由于高压线的限制，使整个高压线以下区域发展滞后，目前除了一些低矮的临时建筑被作为临时仓库以外，该地块可用程度较高，开发商针对此问题已经协调过有关部分，将采取高压线入地的解决办法，这将意味着该地块将有良好开发条件。
4 、地块分析
上等位置：本地块位于秦岭路西侧，北临**路。位于城市的西南上风口。
便捷交通：目前该地块交通顺畅，可直接辐射郑州行政，商业，等网点，出入市区方便快捷。
成熟配套：周围目前均为旧城平民生活区，只有少量的生活设施。周边生活配套完善但都比较破旧，本项目北侧为一个老一代商贸市场，未来城市规划中，该地块属于为未来城市建设用地。
缺乏环境：周边没有高档的生活配套，人气缺乏，整体环境较衰败。
5 、项目分析 本项目规模一般，地块没有先天的特别的优势，有地段优势、有交通优势。建筑产品将以多层、小高层住宅为主。应该说，这样的产品在郑州应该是属于最普遍的产品。该产品的目标市场应该是中端市场。
6 、 项目建议 建议先做最里面的多层住宅，因为目前郑州市场多层住宅已经退化，目前多层的销售与高层的差价越来越小，这就意味着我们可以投入更少的建设成本而能获取更高的利润，沿秦岭路小高层为二期升级产品，也就是二期小高层我们将瞄准中高端市场，房地产市场中高端产品已经成为郑州乃至全国投资购买的热点，另外中高端产品也将是引领未来市场的主要趋势。
7 、本项目发展前景 本项目东临秦岭路为郑州目前环内的主要干道，北临**路，**路东去郑州电视台，西建材市场等郑州主要区位，秦岭路往北陇海路可直接通往郑州火车站，随着陇海路郑州火车站西站口的建设及西区的不断改造升级将是该项目的机会点，该项目建设将对整个西南版块发展起到强劲的带动。
六、目前市场销售价格 市场调查结果 在售楼盘详细情况 楼盘名称：
鑫苑. 都市公寓 开发商：
郑州建投鑫苑置业有限公司
预 售 证：
（2007）郑房管预销字第 1947 号
（2007）郑房管预销字第 1920 号
（2007）郑房管预销字第 1892 号
销售电话：
项目地址：
桐柏路西与朱屯路南 销售统计: 本销售统计是指自项目开盘到现在，所有销售的统计。
总套( 间) 数：
785 套 总面积：
42703 ㎡ 已售房屋平均价：
4859 元/m 2
当前可售套( 间) 数：
225 套
当前可售面积
16799m 2
已售房屋套(间)数：
560 套
近 近 30 天销售统计:
销售套( 间) 数：
82 套
销售房屋平均价：
5590.19 元/m 2
楼盘名称：
70 年代（尚景）
开发商：
郑州平安置业有限公司
预 售 证：
（2007）郑房管预销字第 2024 号
（2007）郑房管预销字第 1908 号
销售电话：
项目地址：
伏牛路西、**路南
楼盘介绍
尚景项目方案在规划设计上采用现代加古典的设计思路，结合地块特点，以空间景观错落有序，庭院序列丰富生动为特点，在建筑上面通过使用 45 度折线与直线结合及转折，使平面布局优雅流畅，充满亲切温馨之家的感觉，在临伏牛路商业街的设计上创新性地采用 W 型后退式广场的形式，较好地照顾了公共利益，提升了商业广场氛围。
销售统计:
本销售统计是指自项目开盘到现在，所有销售的统计。
总套( 间) 数：
423 套
总面积：
36915m 2
已售房屋平均价：
4027 元/m 2
当前可售套( 间) 数：
59 套
当前可售面积
5693m 2
已售房屋套(间)数：
364 套
近 近 30 天销售统计:
销售套( 间) 数：
129 套
销售房屋平均价：
4470.76 元/m 2
楼盘名称：
永威鑫城 开发商：
郑州市永威置业有限公司
预 售 证：
（2007）郑房管预销字第 1781 号
（2007）郑房管预销字第 1877 号
销售电话：
项目地址：
**路南、伏牛路东
楼盘介绍
该项目由 17#-22#楼组成；19#、22#楼 1-2 层为商业服务；17#楼顶层为跃层；19#楼顶层东南和东北户为平层，西南和西北户为跃层。
开盘时间：2006.12.16 进驻时间：
2008.5.31 销售统计:
本销售统计是指自项目开盘到现在，所有销售的统计。
总套( 间) 数：
1101 套
总面积：
123539m 2
已售房屋平均价：
3455 元/m 2
当前可售套数：
405 套
当前可售面积
45943m 2
已售房屋套数：
696 套
近 近 30 天销售统计:
销售套( 间) 数：
54 套
销售房屋平均价：
4157.12 元/m 2
楼盘名称：
金源第一城 开发商：
河南世纪金源置业有限公司
预 售 证：
（2006）郑房管预销字第 1738 号
（2007）郑房管预销字第 1910 号
销售电话：
项目地址：
秦岭路西、建设路北
楼盘介绍
位于西城改造“L”型规划核心点，耗资 10 亿元，精心打造逾 42 万平方米超大规模，其中有超过数万平方米的配套商业。特聘请国内知名建筑师、景观规划师共同参与设计
以上为 《郑州**** 投资顾问有限公司》通过调研的 实际数据没 有丝毫误差。
。
所以，根据现有市场价（未考虑房价上升），本项目住宅均价定位在 4700 元/ m 2
。
商业销售均价定位在 8500 元/㎡，若 08 年开发该项目可以在此定位基础上上浮 8% 七 、项目建设指标 序号 项目 单位 数量 1 总用地面积 公顷 7.07 2 总建筑面积 平方米 221220 2.1 住宅面积 平方米 172670 2.2 商铺面积(不含社区内) 平方米 23400 3 容积率
3.13 4 物业经营会所用房 平方米 1000 5 绿化率
33% 6 停车位（个）
地面+地上 710
八 、项目投资估算及盈利分析 1 、编制依据 1）、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据； 2）、各种费率依据国家相关文件。
2、 、 宗地建筑总开发成本的确定 总开发成本包括房地产综合开发成本和房地产销售成本。其中房地产综合开发成本包括土地开发费、公共服务及生活设施配套费、市政工程建设费、建筑及安装工程费、勘察设计费、各种税费、利息以及管理费等；房地产销售成本主要包括营业费、管理费、财务费等。
具体到竞拍宗地，如下表：
规划，引入中原少有的亲水公园人居概念，是一座高规格、国际级、集精品住宅、高档公寓、高档商业、VIP 会所、水景园林于一体的国际旗舰生活街区，引入知名品牌物业深圳金地物业，荣获 2006 中国最佳实用户型大奖。
开盘时间：2006.10.28 进驻时间：多层 07 年 12 月 31 日 高层 08 年 3 月 31 日 销售统计:
本销售统计是指自项目开盘到现在，所有销售的统计。
总套( 间) 数：
1682 套
总面积：
145800m 2
已售房屋平均价：
3585 元/m 2
当前可售套数：
58 套
当前可售面积
8222m 2
已售房屋套数：
1624 套
近 近 30 天销售统计:
销售套( 间) 数：
64 套
销售房屋平均价：
4584.37 元/m 2
表 表 1 1 ，7 07 年 某 宗地商业用房开发及销售成本
商业用地
项目 金额：单位 元/平方米
开发成本 土地使用权费 楼面地价
住宅建造成本 前期工程费
建筑安装设备费用
附属工程费
小 区 基 础 设 施 费
非营利公共配套设施费 开发间接费用 其他支出
住宅建造 期间费用 管理费
财务费 销售费用 税金
总成本合计
利润
注：住宅建造期间的费用为销售单价的 8%（5%—10%）
税金为销售单价的 12%（10%—15%），利润销售单价的 40%
表 表 2 2 ，7 07 年宗地商品住宅 开发及销售成本
居住用地
项目 金额：单位元每平方米
开发成本 土地使用权费 楼面地价
住宅建造成本 前期工程费
建筑安装设备费用
附属工程费
小 区 基 础 设 施 费
非营利公共配套设施费 开发间接费用 其他支出
住宅建造 期间费用 管理费
财务费 销售费用 税金
总成本合计
利润
注：住宅建造期间的费用为销售单价的 6%（5%—10%）
税金为销售单价的 12%（10%—15%），利润为销售单价的 30%
3 、销售收入 根据工程所处位置、周围环境和郑州房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为 4700 元/ m 2
，低层商铺均价定位为 8500 元/ m 2
。销售收入见下表：
序号 项目 单位 数量 平均售价 金额（万元）
1 住宅 元/ m 2
172670 4700 81155 2 商铺 元/ m 2
23400 8500 19890 3 总案值 值 101045 万元
九 、结论与建议 1、 用分期开发的方法进行本项目的开发。一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力； 2、 做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。
3、 聘请当地专业策划团队前期介入，全程参与运作，可以对楼盘后期销售打下坚实的基础，并能规避楼盘前期开发与后期销售脱节或不对口的问题产生。对项目起到良性的促进作用。
九、地块附图
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