XXX 生态园开发策略计划书 目
录
1 概述 .............................................................................................................................................................................................................................................. 4 错误！超级链接引用无效。
2.1 市场状况 ............................................................................................................................................................................................................................... 5 错误！超级链接引用无效。
2.2.1 资源优势分析
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2.3 竞争态势 ............................................................................................................................................................................................................................... 9 错误！超级链接引用无效。
2.4.1 文脉分析
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2.4.3XXX 人经济分析
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2.4.5 行业发展趋势
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2.4.7 执行者分析
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3.1 项目概况 ............................................................................................................................................................................................................................. 15 错误！超级链接引用无效。
3.3 社会属性 ............................................................................................................................................................................................................................. 16 错误！超级链接引用无效。
3.5 可开发利用土地分析 ......................................................................................................................................................................................................... 17 错误！超级链接引用无效。
3.7
市场分析 ............................................................................................................................................................................................................................. 19 错误！超级链接引用无效。
4.1 多角度的项目定位 ............................................................................................................................................................................................................. 23 错误！超级链接引用无效。
5 理念的形成 ................................................................................................................................................................................................................................ 24 错误！超级链接引用无效。
5.2 主题 ..................................................................................................................................................................................................................................... 25 错误！超级链接引用无效。
可持续发展理念
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城市旅游理念
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文化回归理念
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6.1 旅游开发策略分析 ............................................................................................................................................................................................................. 28 错误！超级链接引用无效。
6.1.2 旅游开发策略选择
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6.3 整体开发策略分析 ............................................................................................................................................................................................................. 30 错误！超级链接引用无效。
7.1 计划对功能的要求 ............................................................................................................................................................................................................. 31 错误！超级链接引用无效。
7.1.2 对地产功能的要求
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7.2 投资预算及投资模式 ......................................................................................................................................................................................................... 34 错误！超级链接引用无效。
7.2.2 地产项目投资预算
...................................................................................................................................................................................................... 34 错误！超级链接引用无效。
7.3 未来市场预期收益 ............................................................................................................................................................................................................. 37 错误！超级链接引用无效。
7.5 启动计划 ............................................................................................................................................................................................................................. 41 错误！超级链接引用无效。
7.5.2 启动地块分析
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7.7 融资程序设计 ..................................................................................................................................................................................................................... 44 错误！超级链接引用无效。
附录 参考案例 ............................................................................................................................................................................................................................. 46
1 概述
基本情况 项目名称 XXX 生态园开发策略计划书 法人 XXX 生态园管委会 地理位置 地处 XXX 市东南部 资源位置 城市绿心 XXX 现代大都市核心 公路情况 西距市中心仅 12.5 公里 高速公路通车里程达到 130 公里，全省四小时和全市二小时交通圈内 航空情况 距 XXX 机场 9 公里 综合评价 XXX 生态园由某山和某湿地组成，总面积约为 130 平方公里，地处 XXX 市东南部，西距市中心仅 12.5 公里，东与 XXX 港、机场近在咫尺，区位优势突现。生态园内地域范围大，旅游资源丰富，人文底蕴深厚，经济背景雄厚，市场需求强烈，具有综合项目开发的基础和市场机遇。
委托原因 旅游业发展的推动，XXX 城市化进程的加快，大都市格局的逐渐形成，使某湿地和某山的生态资源尤显珍贵，为了更大程度的发挥其价值，统一规划和有序开发提上日程。
文本任务 XXX 生态园开发策略书 工作方式 市场调查、专业人士访谈、资料搜集、专题研究、开发策略报告编写 执行者
工作工程简述 现场考察、周边地区考察、市场调查、座谈会、交流沟通、中期成果汇报
2 对项目状况的认识 2.1 市场状况 据 02 年统计数据，XXX 市全年城市居民家庭人均可支配收入达 14591 元，比上年增长 12.7%，城市居民人均消费支出达 11612 元 元，比上年增长10.1%，城市居民家庭生活正从小康迈向富裕。XXX 市城市居民家庭人均收入省内最高，比杭州、宁波和绍兴分别高出 2813 元、1621 元和 2458元。
02年城市居民人均年可支配收入比较表14591117801297012133132500200040006000800010000120001400016000温州 杭州 宁波 绍兴 上海城市人均年可支配收入（元）系列1 居民收入的增加、消费环境的改善、居民消费观念的转变，XXX 消费市场有效地被激活，节日消费和各类庆典、会展活动促进了市场的繁荣，吃、穿、用商品全面好销，住房、汽车、旅游、通信、家电等消费增势强劲，消费热点明显。XXX 市全年城市居民社会消费品零售总额为 491.1 亿元，比上年增长 12％，是 XXX 市近几年的最高年份，但总体仍比杭州、上海低。
02年城市社会消费品零售总额491.1523.5462.9263.9200005001000150020002500温州 杭州 宁波 绍兴 上海城市社会消费品零售总额（亿元）系列1
2.2 资源现状 2.2.1 资源优势分析 ■ XXX 生态园以山地为主，山地面积占总面积的 89.62％，且内部旅游资源丰富，XXX 生态园将以旅游资源发挥其资源优势。
■ XXX 生态园由某山和某湿地组成，总面积约为 130 平方公里，地处 XXX 市东南部，西距市中心仅 12.5 公里，东与 XXX 港、机场近在咫尺，区位优势突现。
■ XXX 生态园某山区域最高海拔 727.2m，内部水域面积 106 公顷，资源独特。
■XXX 生态园某湿地为内陆永久性河流湿地，水网密布，具有南方水乡风貌。
■ XXX 生态园范围内经济作物多，产量高，品牌优，瓯柑、杨梅、茶叶在国内具有一定知名度。
■ XXX 生态园寺庙多，宗教兴，传说多，风俗浓，文化久，手工精。
■ 瓯越文化：历史文化、山水文化、水乡风情、茶文化等； ■ 佛教文化:法事活动、讲经修法、修身养生、斋饭等；
2.2.2 限制因素 ■目前分区管理的问题 XXX 生态园隶属两区（瓯海区、龙湾区）一市（瑞安市），行政管理分散，协调不便。
■ 生态维护问题 XXX 生态园植被单一，自生能力不强，人为破坏严重，生态恢复及维护任务重。
■ 可开发土地面积问题 XXX 生态园以某山山地为主，范围内可开发利用土地面积不多。
■ 环境保护问题 XXX 生态园某山区域周边工厂林立，山体上坟墓广布，某湿地区域人口众多，污染严重，主题环境保护任务重。
■ 居民搬迁问题 XXX 生态园某湿地居住人口众多，居民搬迁安置任务重。
■遗产保护问题 XXX 生态园内部寺庙众多，原始民居多，具有开发利用价值及文物保护功能。
2.3 竞争态势 本项目的竞争态势主要分为以下四个层次 ■在整体上 XXX 生态园与浙江省的几个重要城市同时建设的“城市绿心”项目如杭州西湖天地、绍兴镜湖、宁波东钱湖和台州绿心项目在整体上性质和功能相近，在全省范围内甚至在华东地区都存在一定的竞争关系。省内几大城市绿心项目的竞争将形成最主要的竞争态势。
■旅游上 原有的仙岩、茶山等风景名胜区，及新建的旅游项目如某山的生态公园和某湿地的湿地公园，必然与区域内其它同质产品产生竞争。其中仙岩和某山具有较大影响力的项目将和整个浙江省和闽北地区有竞争关系，而其它旅游项目则仅和浙南地区的景区如雁荡山、楠溪江产生竞争。
■休闲上 城市休闲一直都是具有巨大经济效能的产业，尤其对于 XXX 这样一个人均收入较高的城市来讲更是如此。XXX 生态园的一个主要功能是城市休闲功能，在这一点上与 XXX 市内其它休闲娱乐项目如饮食、购物、体育健身等将产生竞争关系。由于其它休闲项目没有具有较大规模和产品组合较齐全的竞争者的出现，因此在这方面生态园将拥有很大的竞争优势。
■地产上 XXX 一直以来都是人多地少，地产用地一直都是稀缺资源，这也造就了著名的 XXX 炒楼军团。目前生态园不仅有很大的土地储备，同时也拥有区位和景观这两个房地产开发至关重要的条件，同时开发计划还注入了国际化的主题和深厚的文化内涵，因此可以预见生态园的地产开发与 XXX 市周边其它地产项目相比将具有较大的竞争优势。
2.4 综合背景分析 2.4.1 文脉分析 XXX 传统文化最早受到全国重视的是以禅宗为主的佛学，接着是南宋永嘉学派，以后是宋元时期的南戏。永嘉学派的主要内涵有二：一是“兢省以御物欲”的心性之学，旨在德才并茂，“周作于前而郑承其后”；二是“弥纶以通世变”的事功之学，旨在经国济世，“薛经其始而陈纬其终”。
XXX 人文发达，有“东南邹鲁”之称。民俗活动有端午竞渡、祀神歌舞、元宵灯会（有首饰龙、凳板龙灯、珠囤诸灯）等。手工业主要有陶瓷、造纸、造船、漆器、织染、印刷、瓯绣、瓯塑和黄杨木雕等。
寺庙多，宗教兴，传说多，风俗浓，文化久，手工精，可塑造 XXX 生态园地方特色。
2.4.2 社会经济分析 目前，XXX 市国民经济保持快速增长。农业生产结构调整力度加大，工业生产速度加快，固定生产投资进一步扩大消费品市场基本平稳，外贸出口增势强劲，财政金融状况良好，市场物价稳定，城乡人民生活继续改善。国民经济发展水平处于全省前列，经济整体运行质量提高。
2000 年完成国内生产总值 825 亿元， “九五”期间累计完成国内生产总值 3351 亿元，2000 年比 1995 年增长 104.2%，年均增长 15.3%。2000 年国民经济三次产业结构由上年 7.3：57.4：35.3 调整为 6.7：57.5：35.8，二、三产业比重继续增高。全市人均国民生产总值 11317 元。
城乡居民生活继续改善。2000 年职工平均工资 11229 元。据抽样调查，城市居民人均可支配收入 12051 元；农村居民纯收入 4298 元，增幅均比上年提高。城乡居民收入的增加、消费环境的改善、居民消费观念的转变，XXX 消费市场有效地被激活，节日消费和各类庆典、会展活动促进了市场的繁荣，吃、穿、用商品全面好销，住房、汽车、旅游、通信、家电等消费增势强劲，消费热点明显。毫无疑问，XXX 本地市场将是 XXX 生态园的初级市场也是最大的市场。
2.4.3XXX 人经济分析 “XXX 人经济”是泛指所有 XXX 人创造的经济活动，它包括在温及在外（海内外）XXX 人创造的经济成果，体现的经济价值，带来的经济互动，创造的就业岗位，改善的市场网络。
据调查，在全国各地的 160 万 XXX 人，创办的企业 3 万多家，个体工商户 37 万户，年销售总收入额达到 1600 多亿元。其中总资产超亿元的企业近 50 家、资产总值在 500 万元以上的有近 2 万人。XXX 在省外的投资行为迅猛高涨，其资金数量之多，投资行为之众，扩张领域之广是前所未有的。由 XXX 的一些民企组建的“XXX 财团”，以 1000 亿的资本在全国各地房地产市场“攻城略地”。自九五以来，XXX 一地已有千亿民资流向外省市。
160 多万在外 XXX 人中，绝大多数的“根”还在 XXX。据调查，户籍关系在家乡的占 91.7%，在经营地城市的占 8.3%。他们对家乡有深厚的感情，大多数人想回乡发展。有 62.2%的人计划今后五年在家乡购置房产，有 80.8%的人愿意回乡办企业。XXX 人经济由于与 XXX 有千丝万缕的联系，在外创业有成的 XXX 人强烈的思乡情和寻根欲，为实现 XXX 人经济转化 XXX 经济创造了强大的动力。
2.4.4 城市规划方面 ■根据 XXX 城市规划，XXX 市今后将建成“一港三城”的城市体系。
■XXX 市区以建设现代化都市为目标，充分发挥其对外的辐射作用，成为我国东南沿海重要的工业、商贸、港口城市和辐射浙西南与闽东北的重要核心。
■加快城市化进程，全面提升城市品位，按照特大城市的要求，全面实施“东移、西扩、北联、南接”的发展战略，中心城市规模更大、实力更强、功能更优、形象更美，初步构筑了 XXX 大都市区的框架。
■近几年，结合 XXX 大都市区建设，逐步构筑起“三环绿色生态圈”，即以建设市区十大公园为主的城市景观带为内环，以沿海滩涂湿地和东面海上公园、南面由某山和某湿地组成的 XXX 生态园、西面西郊森林公园、北面楠溪江景区为中环，沿大都市外围开发北雁荡山、四海山、玉苍山、乌岩岭四大城市“绿肺”所构成的外环，构筑山、水、绿、城相结合的有机环境，初步形成了良性的生态环境系统，创造了良好的生态环境。
2.4.5 行业发展趋势 ■XXX 旅游资源丰富，景区总面积占全市国土面积的 22%，有雁荡山、楠溪江 2 个国家级风景名胜区，9 个省级风景名胜区，2 个国家级自然保护区和 1 个省级自然保护区，数量之多、面积之大名列全省前茅。同时，XXX 悠久的历史文化和众多的文物古迹，形成了较高价值的人文景观，全市有玉海楼、蒲壮所城等 7 个国家级、44 个省级文保单位。经过“九五”的建设和努力，XXX 旅游业发展迅速，2002 年，旅游业保持快速增长，全年共接待国内游客 798 万人次，比上年增长 11.9%；旅游总收入 74.82 亿元，增长 14.8%；接待境外旅客 12.42 万人次，旅游创汇收入 4973 万美元，分别增长 33.3%和 22.1%。旅游综合实力列全省第 4 位，旅游产业形象基本形成，成为 XXX 经济发展新的增长点。
■XXX 市土地资源短缺，根据 XXX 市市政府确定的 2005 年城市化水平要达到 50％，城镇人口由现在的 308 万人到 2005 年的 413 万人，净增人口105 万人，需新增住宅 2520 万平方米。同时 XXX 市还有近 300 万平方米危旧房屋需改造，1993 年以前购置的住宅大约有 40％需要更新换代，这些都为 XXX 房地产的开发提供巨大市场，房地产投资成为 XXX 各类投资之首。
2.4.6 政策法规分析 ■国土资源部最近公布：我国将对不符合国家产业政策的项目、不切实际的“形象工程”及“政绩工程”项目、别墅项目、高尔夫项目，一律不报批用地。
XXX 生态园开发项目将不得建设别墅及高尔夫项目。
■２００３年６月１３日，央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（１２１号文件），对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金等７个方面的贷款政策作出的调整，给地产业带来的更是一场强烈地震。
１２１文件出台，事实上切断了房地产开发项目依赖银行贷款的资金链，而以往的房地产开发项目基本上是靠银行贷款支持。
XXX 生态园房地产开发资金不能依赖银行贷款。
■2003 年 8 月 31 日，国务院出台《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（１８号文件）。
国务院出台稳定民心的“１８号文件”，
开篇确立了房地产业已成为国民经济的支柱产业地位，同时，“进一步明确房地产市场发展的指导思想”，首次公开肯定了房地产在国民经济发展中的支柱性地位，并明确提出房地产业要持续健康发展。这表明政府对今后房地产业发展的态度——坚持市场化的基本方向，而非计划调整。
XXX 生态园房地产项目的开发需注重市场化。
2.4.7 执行者分析
■XXX 市新一届领导班子注重 XXX 经济持续发展、城市发展等，在 XXX 经济发展和城市发展上将加强管理，并给予财政上的支持。
■ XXX 生态园管委会作为 XXX 生态园的管理机构，将实现区级管理权限，为 XXX 生态园的稳定发展提供良好平台。
■ XXX 生态园建设发展公司作为管委会下属企业，开发经营生态园项目，并随着其他投资主体的加盟，将会成为拥有完善的产业结构及雄厚资金的集团公司。
3 对项目状况的解析 3.1 项目概况 范围 某湿地 某山 合计 面积 (km 2 )
13.538
116.889
130.427 (km 2 )
所属辖区 瓯海区 龙湾区 瓯海区 龙湾区 瑞安市 面积 (km 2 )
11.513
2.025
37.385
60.223
18.281
社会状况 水域面积：29.1%
人口：
20823 人 城镇面积：1.23km 2
最高海拔：707.2m
水域面积：106 公顷
居住用地：面积为某山的 1% 山地人口：2387 人
环山地平原人口：41495 人 自然状况 内陆永久性河流湿地，水体补偿除区域地下水外，主要是湿地及其集水区整体的大气降水 多为经济林――瓯柑，鸟类、水禽、鱼类种类较为单一 周边有瓯海大道、南塘大道，内部道路较少
台岗型山地，内含水体，区域裸岩的面积约为 9.6km 2 ，占总面积的 8%。绝大部分的裸岩分布于东部迎风面。区域水体主要通过降水、以及森林生态系统涵养的水份补给。
植被资源丰富，部分更新能力差，经济作物杨梅、茶叶、瓯柑多，动物种类繁多 周边瓯海大道、南塘大道、甬台温高速公路及连接公路，山上岭道、山间公路多条 人文状况 寺庙多，宗教兴，传说多，风俗浓，文化久，手工精
开发状况 已有仙岩景区与茶山景区、天柱寺景区与瑶溪景区 水库、气象站、山上坟墓堆积
3.2 地理属性 ■某山：某山总面积 116.889km2 ，最高峰的某山顶海拔约为 707 米。其中居民用地仅占 1%，除风景名胜区的旅游用地外，另有少量的农业用地、采石场。区域裸岩的面积约为 9.6km2 ，占总面积的 8%。绝大部分的裸岩分布于东部迎风面。
区域水系多“高山流水”特点，山间的深谷，通过人工修建堤坝，通常建设成大型的水库，如天河水库（包括天河东和天河西）、秀垟水库等。大型水体（面积在 0.5 公顷以上）面积约为 106 公顷。区域水体主要通过降水、以及森林生态系统涵养的水份补给。某山区域整体水质较好，绝大部分都可以达到国家Ⅰ类水水质标准。但是不同区域水环境质量有一定的差异，总体来说，高海拔水体水质要优于低海拔区域水体。
■某湿地：城镇建设用地 1.23km2 ，占区域陆地总面积的 15.2%；农业生产用地 6.86km 2 ， 约占陆地总面积的 47%。某湿地总面积中水域占 29.1%，陆地占 70.9%。大量生活和工业污水直接排入水体，致使 70%的水体受到不同程度的污染。
3.3 社会属性 ■某山：
居住用地面积为某山的 1%
■某湿地：现有居民人口 18,000 人，现有城镇占地面积：1.23km 3.4 市场属性 ■XXX 旅游市场 在游客量和游客消费能力的双重增长背景下，未来 10 年 XXX 旅游业将得到高速发展。据浙江省旅游科学研究所和 XXX 旅游局合作出版的《XXX市旅游发展总体规划》（2000/8）显示：
游客状况 2000 年
2005 年
2010 年
2015 年
收入状况 2000 年
2005 年
2010 年
2015 年
国际游客人数(万人次) 6.03 9.7 12.9 17.2 国内旅游收入（人民币亿元）
49.8 113.9 200.7 353.7 国际旅游收入（亿美元）
0.31 0.55 0.89 1.43 旅游总收入（人民币亿元）
52.28 118.3 207.9 365.1 国内游客人数（万人次）
561.9 825.7 1053 1343.9 相当于 GDP 比例 6.30 7.89 9.01 10.77
■XXX 房地产市场
到 2005 年前，XXX 尚需要 2520 万平方米的住宅，同时 XXX 市还有近 300 万平方米危旧房屋需改造，1993 年以前购置的住宅大约有 40％需要更新换代，对于该巨大的市场，消费者在地段选择上，选择靠近城市公园或广场的消费者占 30.3%，居第一位。
1030.315.223.49.111.30 5 10 15 20 25 30 35商业繁华地带靠近城市公园或广场靠近江边或水边城市东南开发的新区老城区外围老城区温州消费者房地产地段选择倾向 3.5 可开发利用土地分析 根据项目地理属性和社会属性，我们分析项目可开发利用土地如下：
区域 现有利用土地 可开发利用土地 现有居住土地面积 其余土地面积 适合地产用地 适合旅游用地 生态维护 某山 1.17 km 2
115.72km 2
7＋3.6
km 2
8
km 2
98.28
km 2
某湿地 1.23km 2
8.34km 2 （水域 3.94 km 2 ）
2.23
km 2
6
km 2
5.31 （水域 3.94 km 2 ）
合计 2.4
km 2
124.06 km 2
12.83 14
km 2
103.59
km 2
总计 130.42
km 2 （其中水域 3.94 km 2 ）
3.6 综合解析
●某山以山地为主的地形 ●可居住用地少
资源限制 ●三洋湿地多为居住用地 ●生态破坏严重
资源利用 ●某山旅游资源丰富 ●高海拔水体，资源独特 ●三洋湿地生态特征突出 ●知名经济作物
房产市场机遇
旅游市场机遇
市场机遇 ●城市化趋势 ●居住需求量大
●消费趋势、热点 ●旅游资源整合 旅游开发为主，地产为辅的综合项目 XXX 经济发达、XXX 人经济、城市发展、文化底蕴、行业发展、执行者
3.7 市场分析 ■综合分析浙江省及 XXX 市旅游统计数据，我们对 XXX 生态园项目旅游市场的现实游客潜力预测：
XXX 生态园项目游客测算推导列表（单位：万人次）
总数
人数 生态园吸引系数 生态园出游人数 小计 XXX市人口 592.8 城镇人口 出游率 39.6 0.25 9.9 34.6 比例 数值 16.7% 99.0 40％ 非城镇人口 出游率 98.8 24.7 比例 数值 83.3% 493.8 20％ 国内到XXX游客 798.1 省内游客 除去 XXX市游客 190．5 普通游客 60%
40% 114.3 28.6 164.9 比例 数值 41．2％ 328．8 商务、会议 76.2 19.0 省外游客 普通游客 60% 281.6 70.4 比例 数值 58．8％ 469．3 商务、会议 40% 187.7 46.9 国际到XXX游客 12.4 外国游客 7.4 1.8 3.1 比例 数值 59.5% 7.4 华侨、港澳台游客 5.0 1.3 比例 数值 40.5% 5.0 总计 202.6 说明：浙江省内游客共有 328.8 万人次，去掉重复计算 XXX 市游客 39.6 和 98.8 万人次，故得出 190.5 万人次 数据资料来源于 2002 年浙江省旅游统计资料及我司以往市场调查研究材料和行业经验、惯例 以上均为 2002 年情况，今后 5 年按每年 16.3%（浙江省国内旅游年平均增长率）计算
以上是我们对现实旅游产品供给条件下的预测，显然，XXX 生态园的开发是以向游客提供新的旅游产品为目的的，新产品的游客量增长趋势如下图：（具体的增长数据取决于我们的新产品设计、供给）
游客量 阶段 现有经营项目的改良 公共基础设施及大环境的改良 主题参与与体验项目的推出 休闲度假项目的推出 1 2 3 4 旅游的游客量将随着旅游产品的推出实现不同的增长
■根据 XXX 居住用地需求及住房类型调查，对项目房地产市场预测：
温州市居民住房类型倾向39.81630.713.2小高层（8－12层）高层住宅多层住宅别墅及其他
至 2005 年 XXX 居民住房需求：2820 万平方米 XXX 居民住房地段选择机率：30.3% XXX 住房需求：854.46 万平方米 XXX 各类型住房需求：别墅及其他：112.79 万平方米
多层住宅：262.32 万平方米 小高层（8－12 层）：340.07 万平方米
高层住宅：136.71 万平方米 XXX 各类型住房土地需求：别墅及其他：322.26 万平方米
多层住宅：218.6 万平方米 小高层（8－12 层）：200.04 万平方米
高层住宅：62.14 万平方米
用地需求总计：803.04 万平方米(约合 8.03
km 2 )
各类型住房容积率参考标准：
别墅及其他：0.35
多层住宅：1.2 小高层（8－12 层）：1.7
高层住宅：2.2
4 项目定位及分类 基于以上的解析，我们对该项目总体定位为：
集旅游、地产为一体的综合开 发项目。
4.1 多角度的项目定位 ■从资源利用角度对该项目定位：旅游资源利用为主、地产土地开发为辅
■ 从市场趋势角度对该项目定位：旅游度假、生态人居为一体的综合生态园
■从 XXX 社会经济环境角度对该项目定位：XXX 新面貌的核心区域
■ 从 XXX 城市发展趋势角度对该项目定位：XXX 现代大都市的生态新区
4.2 项目定位的分类 ■某山资源定位：旅游开发资源 ■ 某湿地资源定位：地产开发资源 ■ 消费市场定位：XXX 旅游和地产市场 ■ 生态定位：城市绿心 ■ 住宅定位：绿色人居
5 理念的形成 5.1 对主要问题的判断归纳 ■XXX 生态园旅游资源的利用、开发 生态园的旅游资源十分丰富，在不到 100 平方公里的范围内有大小景点约 500 多处比较集中，包括自然景观和社会人文景观。目前，生态园范围内多数景观在经营管理中，但基本上是以传统旅游的思路在经营，经济效益和社会效益非常有限。如何整合生态园范围内部旅游资源，重新统一利用、开发，创造适合市场需求的新产品，并引入新的经营模式，以提升其经济效益和社会效益是生态园项目的主要任务之一。
■ XXX 生态园可利用土地的开发 XXX 生态园的可利用土地资源有限，在现今整个 XXX 市区域范围内土地稀奇的情况下，尤显珍贵，面对 XXX 市经济发展的需求和城市化的目标，如何确定这块珍贵土地的用途、如何同时实现这块珍贵土地的经济效益和社会效益双赢，是生态园项目的主要任务。
■开发过程中生态园生态系统的维护 XXX 生态园的资源无论是旅游的还是可利用土地，其都要面临 XXX 生态园生态系统的维护的问题。在目前，现行的旅游景观开发或居民生活生产的情况下，生态园范围内的生态系统已经遭受一定程度的破坏，因而，在将来的 XXX 生态园开发乃至后期的经营管理中，我们将必须严格执行生态园生态系统维护工作。
■ 生态文化 XXX 需要重构 XXX 特色的城市生态与文化, 城市环境与城市文化。XXX 物质文明与精神文明的强烈落差，体现了 XXX 人文精神的某种缺陷。在新的历史条件下，为保持“XXX 模式”的生命力，对 XXX 人文精神的变革和重构势在必行。XXX 城市的快速发展，XXX 自然山水环境和历史人文景观遭受到严重的破坏，特别是某山、某湿地，急需以发展的眼光，保护好 XXX 的“绿心”、“绿肺”。
环境再造是 XXX 生态园的生命线，针对 XXX 生态园，资源是有限的，要建成 XXX 未来的“城市绿心”，“城市绿肺”和“城市客厅”，就必须改变传统工业文明的生产方式，遵循“循环经济”原理，实现“污染排放最小化、废物资源化和无害化”，以最小成本获得最大的经济效益和环境效益。只有通过“循环经济”，XXX 生态园才能从根本上实现经济、社会与环境的“共赢”。
5.2 主题 整个 XXX 生态园，应该有一个中心主题，两个基本主题，分述如下：
■ 一个中心主题：“温·洲·家·园” XXX 市三面环山，一面临海，集“山、水、洲、岛、海”于一体，群山环抱，江河纵横，水网密布，不仅山水环境优美，而且文化渊源深厚，可打造成中国特色“山水之城”。
某山及某湿地，位于 XXX 市中心地带，是城市的天然屏障，也是未来“大 XXX”的“绿心”、“绿核”，是鹿城、瓯海、龙湾、瑞安四大城市群的中心与纽带，也是中国城市中心最大的“内花园”与“大客厅”。
为建设“生态 XXX”、“文化 XXX”、“财富 XXX”，为保障 XXX 生态安全，改善 XXX 城市形象，提升 XXX 城市品位，优化 XXX 发展模式，提高 XXX 综合竞争力，实现“大 XXX”的可持续发展，我们将 XXX 生态园发展主题定位为——“温·洲·家·园”。
为此，“温洲家园”这一中心主题定位，作为一个整体，具有以下独创性——唯一性、包容性、识别性。“温·洲·家·园”的定位，以“生态”、“文化”、“国际”为策划元素，以“温馨”、“绿洲”、“家园”、“人文”为四大招牌，凸显“温馨绿洲，绿色家园”的文化内涵，重构行政区划与产业布局，将 XXX 生态园打造成 XXX 的“城市灵魂”、“城市绿心”、“城市花园”、“城市客厅”、“城市名片”、“城市家园”，不仅与绍兴、宁波、台州、杭州比规模大小，更与兄弟城市比“唯一性”、“独创性”与“排他性”。
■ 两个基本主题：旅游·人居 随着泛旅游与超地产相结合的时代来临，旅游房地产逐渐成为旅游区域打造和房地产经营的交融点，已从以前简单嫁接发展到为城市运营、区域开发提供的支撑模式。旅游产品的观光、度假、休闲、康体等类型分类，与住宅、商业、酒店、综合社区等不同形态相结合，构筑了丰富的旅游房地产类型。
从整体上看，整个 XXX 生态园，就是一个融“生态、绿色、环保、教育、旅游、度假、休闲、体验、人文、人居、地产”等诸多元素为一体 的综合性园区，承载的内容多，功能要求多元，利益主体多元，看起来内容庞大，无从下手，其实我们可以删繁就简，抓住问题的关键，迎刃而解这一难题。
在“cc 家园”这一个中心主题统领下，“旅游”和“人居”就是交相辉映的两个基本点，像磁铁的两个极一样，他们将“生态”与“文化”内化为“旅游”与“文化”的应有之义，一统“生态、绿色、环保、教育、旅游、度假、休闲、体验、人文、人居、地产”等各个层面的问题，形成“生态旅游”、“生态文化”、“生态地产”、“绿色人居”、“绿色家园”、“城市绿心”、“城市绿岛”、“城市绿洲”等相关主题，支撑“cc 家园”这一中心主题细化分解，从而转化为战略目标与策略方案，具体实施并实现 XXX 生态园的发展计划。
XXX 只有实现城市生态化，才能真正实现“游在 XXX、住在 XXX”的目标，成为吸引现代经济流、信息流、物质流和人才流的理想场所。大自
然的恩赐造就了 XXX 江、屿、山、海、田的“山水城市”生态格局，就应该抓住“旅游”与“人居”两个核心概念，顺应复归自然的人性追求，延续和完善和谐共生的山水城市生态格局，构筑起充满人性的宜居环境，进而将 XXX 建设成为可持续发展的生态城市，甚至成为浙东南地区及更大范围内最宜居住的首选城市。
5.3 理念
基于以上的对 XXX 生态园的把握，我们形成如下开发理念：
可持续发展理念 根据 XXX 生态园资源条件，在维护生态园生态系统的前提下，合理、科学开发适应市场需求的旅游项目和地产项目，并坚持可持续发展理念，即满足现代 XXX 经济发展需求和城市化目标，也为下一代创造美好空间。
城市经营理念 XXX 生态园有必要将自身定位为“城市运营商”，或下设“城市运营商”，整体、综合、系统推进 XXX 生态园的各项建设。XXX 生态园的建设，可以走“民营企业造城”之路，XXX 生态园要敢于炼成一条“黑马”。
城市旅游理念 XXX 城市发展旅游，不但是把旅游作为一个产业来发展，而且要把 XXX 城市本身作为一个中心目的地来发展，这是一个更高的要求，也是更具实质性的转换。XXX 是一个品牌群集之地，但最应该形成的名牌，是城市本身。
旅游的本质是文化差异，没有文化的差异就构不成吸引力，只让旅游者看几个旅游景区景点，XXX 城市旅游发展不起来，更缺乏可持续性发展的生命力。创新要讲创意，创意的深层次就是创出差异来，创出差异来创新才能立得住，创出差异来创新也才能真正形成。目的地建设问题，就自然成为城市旅游的中心问题。因此，XXX 各行各业都有支持 XXX 成为一个旅游、休闲、商务目的地的义务，也就是说各行各业都是目的地的组成部分，而不单纯是各行各业支持旅游业。
休闲体验理念
体验旅游新概念。旅游者花费了精力、时间、金钱，购买的是一个体验过程。最后得到的就是一个阅历，增长的也是阅历。所以，旅游经济
在某种程度上就是体验经济，旅游目的地就是提供新鲜体验和丰富阅历的地方。未来的旅游休闲，注重的是文化差异与原创体验。XXX 生态园的建设，思路应该更加开阔，不仅要超越旅游产业的概念，也要超越旅游目的地的概念，要从价值观和生活方式的高度来认识“温洲家园”。
文化回归理念 目前，我们普遍进入一个误区，就是旅游者最看重的东西，我们往往在糟蹋，我们最看重的东西，实际上旅游者并不看重，我们自己也是一样，到一个城市，能够留下印象的，一般不是高楼大厦，而是它有特点的东西，在文化上有差异，才构成吸引力，而往往我们把这些东西看的很淡。我们没有从旅游者的眼光出发，来回过头来看我们的旅游发展，包括旅游城市的发展。这种方式必须改变。
因此，XXX 生态园建设，要善于吃祖宗饭。在对待 XXX 传统历史文化上，我们不必追求第一，但要追求唯一，唯我独有。正如这是个很不起眼的老房子，但是这个东西是唯一的，这就是吸引力。还比如中国唐代的土木结构建筑现在只有两处，都在五台山，这就是唯一。因为“第一”是规模的竞赛，“唯一”是特色的竞争。而特色是旅游之魂，文化是特色之基，没有特色就没有旅游，没有差异就没有吸引力，所以特色是旅游之魂，要想把特色挖掘出来，就得靠文化，所以我们必须在文化上进一步做文章，文化说到底，最根本的东西就是"以人为本"。
6 开发策略分析 6.1 旅游开发策略分析 6.1.1 旅游开发 SWOT 分析
机遇：
城市发展机会：建设生态城市； 行业机遇：旅游休闲行业发展趋势带来的发展机遇； 市场消费总量：潜在市场造就发展机遇机遇；、 房地产市场发展潜力； 消费观念、生活方式的变革； 政策的支持：政策造就机遇；
挑战：
开发成本高：拆迁、安置、征地、基础； 配套费用； 国家政策限制 ：部分高档房产和高尔夫项目目前为国家严令禁止； XXX 炒房现象影响房地产市场真实释放，XXX房地产市场价格偏高； 行政管理权限问题：
劣势：
生态、环境问题突出，制约经济发展； 城市土地资源供应短缺； 统一管理难度大；资源整合时间长； 区域竞争形成的劣势；
优势：
综合优势：城市经济发展的优势； ； 资源优势：生态园土地资源储备、自然资源、人文资源； 市场优势：休闲消费市场巨大； 产品优势：生态、旅游、休闲、商业、地产复合产品 发展理念的优势；
根据 XXX 生态园情况分析，我们 建议采用领先者战略
领先者战略 补缺者战略 挑战者战略 追随者战略
6.1.2 旅游开发策略选择 ■产品升级策略 根据目前生态园范围内旅游景观档次低、知名度不高、经营管理传统的缺陷，未来生态园旅游产品的开发必须引进升级性产品，避免传统观光性产品重复开发，较多采用游客参与性、体验性多的旅游产品，引进高档旅游设施、设备，提高游客旅游的兴趣。
■分区域分主题策略 XXX 生态园地域宽广，海拔高，不同地域、不同海拔具有各自的特色，根据其不同特色，导入不同主题，形成一个个的分区域、分主题的旅游区，满足不同游客的不同体验、需求或同一游客的多种体验、需求。
■引导市场策略 XXX 生态园即使个别景观突出，但整体知名度不高，对于未来市场的 XXX 市民、浙江省游客、国内游客乃至国际游客需要有一个从认知到感觉到行动的过程，且 XXX 生态园是在一个旅游产品初级开发市场上，这就要求我们主动去引导这些游客，而不是被动地等待游客自己闻名而来。
■资源整合策略 除 XXX 生态园范围内现有的旅游景观资源的整合，我们还要看到 XXX 市范围内的旅游景观资源，结合 XXX 市旅游发展规划，将 XXX 生态园范围的旅游景观资源与 XXX 市其他区域范围内的旅游景观资源相融合，形成大型 XXX 旅游圈，树立 XXX 旅游品牌，发挥 XXX 旅游整体效应。
6.2 可利用土地开发策略分析 ■ 迎合市场策略 XXX 市房地产市场主流需求仍在市民住宅需求，面对这部分我们项目可利用土地都无法完成任务的市场，我们应该积极主动地迎合该市场需求，即能满足 XXX 城市化发展的目标，又能实现市场盈利，达到社会效益和经济效益双赢的目的。
■ 多样化开发策略 XXX 经济的发展，XXX 人收入的增加，XXX 人不单对住宅有多样化的需求，对 XXX 城市功能的需求上，XXX 人也有多样化的需求，高档酒店、高尔夫、别墅等休闲度假产品等适合 XXX 人消费支出能力的项目在我们项目中应该可以满足。
■ 土地经营策略 可利用土地在 XXX 的珍贵，我们不得不把握土地的经营控制，将土地作为一个产品看待，在强劲的卖方市场前面，采用慎重的态度去经营该产品，以期取得该产品的最大的销售收入同时，使得该产品符合多种需求的综合效应。
6.3 整体开发策略分析 ■ 综合开发策略 XXX 生态园地域宽广，面积大，山地为主的地形及资源种类限制其开发方向，我们应势利导确定其旅游、地产开发方向，一方面发挥生态园的资源优势，另一方面希望通过旅游和地产的开发，相互间能够实现相互影响、带动，实现旅游、地产综合效应。
■ 统一管理策略 XXX 生态园面积大，涉及范围广，不单是行政区划的分区管理窒碍了生态园的开发进度、力度，在未来的经营上如果没有统一的管理，经营层次不齐、经营内容重复、利益关系冲突、竞争关系恶化、资源不良配置等诸多问题将可能导致 XXX 生态园开发的失败。
■ 分期开发策略 XXX 生态园开发任务重，无论从资源、市场、管理还是从投资主体、工程建设、资金安排来说，我们面临的是一个长期开发量的存在，这就需要我们对开发任务进行划分，逐块逐步开发，在符合总体规划的前提下，分区域分时间段进行。
■ 主动开发策略 在城市化一步步向自然逼进的过程中，经济、交通以及自然环境本身等条件会将人们对自然的破坏控制在一...
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