—长沙房产开发之我见

　8 2008 年 —0 2010 年 长沙房产开发之我见

　未来三年长沙房地产业的投资、房地产价格将继续保持一定幅度的增长，但与 2007 年同比，增速将会明显放缓，其中，不排除高位大幅度震荡的可能。从市场规模来看，市场供应总量预计将会突破3000 万平方米，市场需求总量年平均水平与 2007 年度平均水平基本持平，但是供求关系将出现明显变化，市场供应结构将会明显改善，中小户型、普通商品房供应比例将大幅提高。市场秩序更加规范，住房保障工作显著加强，房地产业作为长沙社会经济发展的重要推动力的格局不会改变，长沙房地产业仍处于持续、健康、平稳发展的阶段这个基本面不会出现改变。

　一、长沙具备商品住宅开发价值的土地稀缺特点。

　首先从地理环境解释长沙土地的稀缺性：1000 米的湘江导致城西的交通并不便捷，居住配套商业也因此不敢冒然进入，而业主会等待配套齐全了再入住，这个僵局时很难打破的，所以城西具备较高价值的土地并不多。城北有**河、**河两条百米宽的大河，还有**铁路，众多湖泊，这些都构成了城市发展的天然屏障，城北具备较高价值的土地很少。城东有一定的土地适合开发，大致范围是：北至**河，西至**铁路，东至**高速铁路，南至**东路。

　长沙城南有较多可开发的土地，主要集中在省政府为中心的新区，但是长沙的老城区商业中心是**广场和**塘。如果住在省政府新区，去老城区上班肯定是不方便的, 从自然地理环境可以得出结论：长沙土地是很稀缺的。其次从城市布局来分析长沙土地的稀缺性：

　长

　沙的城市中心有：五一广场，东塘，省政府，市政府和武广火车站，将这些中心串连起来就构成了长沙市，每个中心的辐射范围在 4 公里左右，也就是说在此范围内的土地是富有价值的。

　二、长沙房价省会城市相对最低

　周边省会：南昌、武汉、成都、西安……诸多省会人均可支配收入均比长沙低，而房价却比长沙高出一筹。

　三、长沙旧城改造和新城基础设施建设需要资金

　目前，长沙老城区旧城改造正风风火火进行中，新城区主要是城东新城和城南新城基础设施建设需要大量资金，如果房地产市场低迷，整个城市改造和建设将陷入骑虎难下僵局，城市改造和建设是未来经济发展的基础，城市发展的失败将严重影响长沙未来 10 至 20 年的经济发展。

　四、一线城市房价过高 ，价格洼地现象仍然存在，为资本逐利和价格增长预留了一定的空间

　2007 年，长沙市房地产市场价格经历了一次明显的上涨，但是在全国房价快速上涨的背景下，长沙市房价与中部六省省会城市仍存在一定差距，长沙市价格洼地现象仍然存在，房地产市场仍存在资本逐利和价格上涨的空间，从而对长沙市的房地产业投资和投机需求带来一定的外围动力。

　五、 未来三 年通货膨胀仍将继续

　人民币升值的步伐和预期，社会基础资源和生产要素价格的持续上涨，为房地产售价的上涨和价值的保值增值提供了前提和理由

　2007 年人民币对美元汇率中间价从年初的 7.8 附近一路攀升至 7.0左右，增幅达到 10.25%，CPI 全年涨幅为 4.7%左右。人民币升值预期，吸引了更多的国际“热钱” 涌入国内资本市场，为房地产市场价格上涨提供了动力。CPI 的高速增长使房地产的保值增值作用更加凸现。今后几年，全国仍将面临人民币升值的巨大压力，通货膨胀也面临着由结构性通货膨胀演变为明显通货膨胀的压力，房地产仍将成为国外“热钱”投资和老百姓保值增值的重要手段，从而为房地产价格上涨提供了动力。

　六、地价上扬

　2006、2007 年长沙采用了土地拍卖的出让土地，地价稳步上扬对房价的影响将在今年逐步显现。

　七、长沙经济与社会基本面持续利好，为房 产市场发展提供空间

　 虽然全国调控政策趋紧，但是长沙市良好的经济发展势头仍为长沙房地产发展提供了空间。两型社会试验区的批准，武广客运铁路的建设，“一主二次四组团”的规划，河西滨江新城建设，新河三角洲建设，长沙城市正面临着新一轮的快速发展，城市发展空间很大。长沙经济持续、健康、快速的发展，为长沙市房地产市场的进一步繁荣发展奠定了基础。

　虽然长沙的地产发展有诸多有利因素,但是有几个方面值得引起大家的注意和重视：

　一、 宏观调控政策继续落实和强化，市场调控效果将进一步显现

　2007 年一系列调控措施的出台，在国家严查落实情况的背景下，各项调控措施将会在 2008 年得到显现，市场供应结构将会明显改善；土地违规行为将会大幅减少；第二套房利率的提高将会进一步打击投资者，投资需求退潮将从一线大城市波及到二线城市。2007年国家出台调控政策的力度显示了国家对房地产市场调控的决心。因此，2008 年以后，如果房地产市场仍存在发展过快，房价大幅上涨的情况，国家将会进一步加大宏观调控力度。而且从 2007 年宏观调控的特点来看，国家后续政策将会更加注重政策的可落实性，将主要从改善供应结构、规范市场秩序、打击囤地、税收政策等几个方面加以强化。从而对房地产业的投资和需求都会产生较为明显的影响。

　二、货币、信贷等金融政策从紧，将会制约房地产业发展速度 2007 年底，中央经济工作会议提出，未来几年的货币政策由“稳健”改为“从紧”。这为 2008 年房地产资本市场定了基调，可以预见，2008 年房地产市场信贷规模必然从紧。2007 年，房地产市场信贷总量飞速上涨，致使部分银行在年中就用完全年的信贷额度。2008年，央行为了进一步加强贷款管理力度，将原来每年确定一次全年贷款的发放额，改为按季度来确定并发放房地产企业的贷款。此外，在全国物价存在通货膨胀的压力下，2008 年银行仍将会进行一定程度的利息上调和存款准备金率上调的操作。在监管部门严控年内贷款增长超标，以及采取上调存款准备金率、提高利率等系列紧缩措施下，2008 年房地产业将面临着信贷市场全面紧缩的局面，房地产

　开发商和消费者的贷款成本及贷款难度都将大幅增加。作为资金密集型的房地产业，银行资本的全面缩紧，必将对房地产业发展速度产生制约。

　三、2008 年奥运会的巨大利好兑现，一线城市“拐点”现象的出现，或将影响二、三线城市的房地产发展预期 2008 年举办奥运会的巨大利好消息支撑了我国房地产市场快速发展，随着奥运会的成功举办，奥运会带来的各种利好将会逐渐兑现。奥运会之前，我国经济及房地产市场都将处于高位运行，而奥运会之后，全国经济及房地产市场有可能出现高位大幅震荡的情况。此外，07 年底广州、深圳等一线城市出现的局部“拐点”也将会波及二、三线城市，对消费者心理产生影响，使消费者产生看跌的观点，对二、三线城市的房地产发展前景带来一定的负面影响。

　四、住房保障措施的全面贯彻和落实，将会有效的改善市场供应结构，分流市场刚性需求 2007 年长沙市住房保障会议的召开，住房保障工作局的成立，为长沙市住房保障措施全面贯彻和落实奠定了基础。在住房保障会议上，长沙市政府对 2008 年今后三年住房保障工作进行了安排，明确提出长沙将每年建设经济适用住房 100 万平米，廉租住房 10 万平米的目标，住房建设将主要集中在金星路两厢、麓谷三期、桐梓坡片、岳麓山大学城南片、鹅秀组团、新河三角洲、朝阳电子街、远大路以北片、隆平高科技园、坡子街周边地区、南郊公园周边地区、天心生态新城、天心环保工业园、劳动东路两厢、香樟东路两厢、

　洞井片、雨花环保工业园等十七个控规片区，确保住房保障工作全面落实。

　长沙市区经济适用房建设总量每年控制在 100 万㎡左右；通过低收入家庭廉租保障制度，2008 年解决 1 万户低收入和困难家庭的基本住房问题，其中新建廉租住房 10 万㎡；以实物配租方式解决2000 户最低收入和困难家庭的住房问题。并且今年新建经济适用住房建设主要安排在二类用地上，在二环以外。套型建筑面积全部控制在 90 ㎡以内，以 60-80 ㎡为主，其中新审批的套型建筑面积全部控制在 60 ㎡左右。对低收入住房困难家庭通过租赁补贴、租金核减和实物配租方式保障其住房需求。保障性住房的大幅增加，将会有效满足中低收入阶层的住房需求，减少中低收入阶层对市场的刚性需求，改善市场供需矛盾。同时，保障性住房的大量供应将大幅增加中小户型的供应量，以及“90 平米/70%”政策将在 2008 年继续强化，市场供应结构将会明显改善。

　五、市场供应量集中爆发，2008 年长沙房地产供求关系将出现明显变化 根据房地产市场开发周期，新开工面积意味着将会在 1-2 年后开始上市预售。2006 年，长沙市新开工面积达到 1050 万平方米，2007 年新开工面积也在 1100 万平方米左右。因此，2008 年，长沙市批准预售面积将会突破 1000 万平方米，长沙市房地产市场供应量将会集中爆发。而需求市场，由于受到宏观调控政策、一线城市出现“拐点”的影响，以及保障性住房对中低收入阶层需求的分流，

　将不会出现大幅增加。因此，短时间内长沙市房地产市场供求关系将出现明显变化，市场将进入供大于求状态。国家统计局湖南调查总队最新统计显示，2008 年一季度，湖南省房地产价格持续走高，与此同时，商品房市场成交冷谈，消费者普遍信心下降。从近期湖南省房价走势来看，国家的调控政策已经取得了一定的效果，像２００６年到２００７年上半年那种房价疯涨的情况可能不会再现。但目前湖南房价并没有出现明显的稳定、回落的态势，只是处于一种短暂的僵持阶段。根据国家统计局湖南调查总队对湖南各大城市的调查显示，湖南省房地产二级市场成交额有所下滑，市民购房的热情确实下降了很多，成交率更是“极度深寒”，与此同时，各地二手房交易活跃且价格上升。

　由于今年一季度新开发楼盘减少，造成房地产一级和二级市场价格呈联动上升的态势。根据调查分析，湖南省房地产价格上涨过快，主要有以下三个原因：第一，商品房销售面积连续几年高于竣工面积，显示商品房需求旺盛，不仅包括住房制度改革后居民的居住需求，还包括居民和机构的投资需求。第二，原材料和人工费、机械费等价格的上涨加大了房地产开发企业的开发成本，导致房屋供给成本上升。第三，经济适用房及普通商品房中小户型房比重依然偏低，供需结构不平衡，从而使房地产价格上升。

　六、二手房市场难有起色，发展仍将缓慢 2007 年，由于受房地产交易税收新规定的影响，长沙市二手房市场的活跃程度明显降低，2007 年二手房成交面积同比增长仅为

　0.33%。其主要原因有几个方面：一是税收成本较高；二是“旧不如新，二手不如一手”的消费观念尚未完全转变；三是二手房中介市场发展不规范；四是新社区尚未成熟，影响换房者腾房时间和投资者次新房转手速度；五是金融信贷的趋紧。今后几年，考虑到影响二手房市场发展的几大因素仍然不会改变，在短时间内尽管出现了二手房交易活跃且价格上升的情况,但是总体看来二手房市场今后仍将相对保持较慢的发展速度,不会有太大变化。

　七、市场竞争白热化，开发企业将出现两极分化 近年来，大大小小的房地产公司，甚至其他行业的集团公司，都纷纷加入到房地产开发大军中，争分房地产市场蛋糕。然而，随着政策调控力度日益加大，信贷市场偏紧，市场对开发企业的生存要求越来越高，市场竞争更加激烈，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，一方面实力雄厚、运作规范的房地产企业依托资源、平台、人才和技术等优势飞速发展，进行进一步的扩张，规模不断扩大；另一方面，中小型的房地产企业会面临更加严峻的市场环境，他们将逐步走向中小、周边城市去开发项目，退出长沙市场。房地产市场洗牌的加剧将会促进开发企业更加重视企业的品牌建设。

　综合以上各方面因素的影响，笔者认为，如果集团确立以房产开发为龙头带动其他相关产业发展的方针，就必须明确长沙房地产市场发展的重点方向，督促自己练好内功。

　一、 市场热点区域增多，供应向北、南、河西倾斜。

　由于市内建成区土地拆迁成本高，土地供应量减少加之外来企业

　大多数看好郊区土地，今后几年大量高品质项目将逐步向郊区发展。城北是长沙市各区发展相对较慢的区域，但在随后的 2008 年从市委、市政府“拓南兴北”的战略规划中可以看出，将会有多个省、市重点工程放在开福区，比如：火车货运北站的搬迁、新河三角洲棚户区的拆迁和滨江文化园两馆一中心的修建，必将引发大量的高端物业上市，很有可能城北滨江板块物业将在 2008 年创造楼市新的价格标杆；而城南将继续在长株潭一体化融城的大好环境下成为热点，特别是省府周边将会开发大量物业，成为城南高尚住宅板块；河西板块将继续依托市政府将延伸到望城板块，金星大道主干道沿线住宅物业将大量上市，从而带动其两厢商业的租、售价格大幅上扬。

　二、 适应新政调整，产品将向紧凑合理化发展。

　新政 70/90 的影响将在 2008 年逐步体现，90 平米以下户型设计配置将更注重紧凑合理性，充分利用有限的建筑面积发挥建筑的功能成为消费者选房主要的关注点，好的产品设计将成为吸引消费者的一大因素，另外由于 2007 年房价的飞速上涨，90 平米以上房型将继续向节约面积发展。

　三、长沙城市中心大户型豪宅价格继续坚挺。

　2007 年长沙城区中心的高档物业基本接近 7000 元/㎡，特别是新政实施使得大户型日渐稀缺，加之黄金地段决定了城市中心稀缺,豪宅的价值潜能有望继续被激活。

　四、 “别墅年”已来临。

　长沙别墅从 2001 年的“山水芙蓉”“同升湖”开始到 2007 年的

　“绿城”“保利”等 35 个别墅物业的集中放量，应该说长沙别墅市场已来临，随着 2008 年外来资本大鳄注资，长沙别墅市场还将加大，麓南、麓北、星沙与金鹰板块，城南板块将成为长沙别墅四大板块，别墅从规模和品质、配套和环境都将有明显的提升，200 万-400 万左右的别墅价格竞争将最为激烈，但同时 150 万以下的联排及 300 左右的小独栋将受市场的追捧。

　五、高尚住宅市场将出现分水岭，开发创新将使策划受到重视 随着长沙 2007 年房价的迅速增长，长沙楼市已进入上升的快速通道，高端住宅物业将越来越多，开发创新已经成为一个重要课题。过去，只凭经验的积累、简单的复制、市场本身的高吸纳度等，就可以开发房地产，并且成功率很高。但是，未来再这样做开发，显然是行不通的，更多的要依赖于开发模式（体系）创新、融资方式创新、投资切入点创新、主题创新、产品创新、营销模式创新、物业服务创新等，凭借产品、品牌、服务走出必胜之路。

　产品：即从规划到地面或是从景观到室内，亦或是装修风格和生活方式都要体现高端住宅的特征。

　品牌：即客户对物业的品质认可度和品牌美誉度得到一致的认可。

　服务：即以客户为中心，并提供优质的高水平的营销服务，在销售中应该尽可能多地关注、了解客户，通过对他们的选择标准、购买特征、沟通方式、生活模式、服务需求的观察了解，把握现阶段高品质人群的特性，从而在销售中即体现出物业高品位

　的含蓄优雅，又要让客户感受到充分的尊贵感。

　 总之，长沙楼市竞争将进入一个白热化的阶段，提升产品差异化、树立企业品牌化、实施服务标准化将成为今后长沙房地产市场的一种核心竞争力，同时也是我们企业的发展壮大的绝好时机。