南昌市人民政府关于推进城镇低效产业用地再开发促进产业高质量发展的指导意见（试行）
（洪府发〔2019〕27 号）
各县（区）人民政府，各开发区（新区）管委会，市政府各有关部门：
为促进土地节约集约利用，推动存量城镇低效产业用地再开发，提高土地利用效率，以土地利用方式转变推动形成绿色发展方式和生活方式，实现高质量发展，根据《国土资源部关于印发＜关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）＞的通知》（国土资发〔2016〕147 号）、《国土资源部发展改革委科技部工业和信息化部住房城乡建设部商务部关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5 号）、《自然资源部关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》（自然资规〔2018〕1 号）、《江西省人民政府关于实施“节地增效”行动的指导意见》（赣府发〔2019〕5 号）等规定，结合本市实际，现就我市促进低效产业用地再开发，推进产业高质量发展提出以下指导意见。
一、加强统筹引导
（一）明确再开发的原则。低效产业用地再开发工作应遵循“符合规划、市定政策、区负主责、企业协商、依法依规”的原则。强化市级统筹力度和发挥土地储备在盘活低效产业用地的主渠道作用，积极稳妥推进存量低效产业用地的再开发利用。
（二）明确再开发的范围。城镇低效产业用地是指城市规划区内，重点是经开
区、高新区、罗亭工业园、青山湖高新技术产业园区、青云谱新经济产业集聚区、原民营科技园等工业园区或集中区范围内的经 2009 年第二次全国土地调查已确定为国有建设用地中的布局散乱、设施落后、利用粗放、用途不合理且权属清晰、无法律纠纷的存量产业建设用地（含工业、仓储、物流、科研等用途），但闲置土地不得列入改造开发范围。以下土地可列入城镇低效产业用地再开发范围：
1、国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；
2、不符合安全生产和环保要求的产业用地；
3、建筑物和构筑物存在严重安全隐患的产业用地；
4、“退二进三”的产业用地；
5、其他经市政府同意列入的改造项目。
二、稳妥有序推进再开发
（三）调查摸底。各区政府、开发区（新区）管委会根据国土空间规划（过渡期内根据土地利用总体规划、城市规划）、城镇低效产业用地再开发范围等，对辖区内的城镇低效产业用地进行摸底调查，全面掌握用地现状与开发潜力。根据调查成果，建立城镇低效产业用地数据库，并与不动产登记数据库衔接。
（四）编制专项规划。各区政府、开发区（新区）管委会会同市自然资源管理部门根据国土空间规划（过渡期内根据土地利用总体规划、城市规划）等要求，编制辖区内城镇低效产业用地再开发专项规划，明确再开发的目标任务、规模布局、开发时序、资金筹措平衡及保障措施等内容。专项规划报市政府批准后实施。
（五）制定年度计划。各区政府、开发区（新区）管委会根据城镇低效产业用地再开发专项规划，结合区域年度经济社会发展的要求，按照“统筹平衡、突出重
点、先易后难、分步推进”的原则，制订再开发年度实施计划，每年 3 月底前报市政府批准后执行。
（六）细化实施方案。根据城镇低效产业用地再开发专项规划和年度实施计划，由各区政府、开发区（新区）管委会与再开发实施主体充分协商，制订具体项目实施方案（包括：拟再开发地块的土地房屋产权资料、控制性详细规划、产业转移及搬迁安置方案、实施主体及再开发方式、投资及经济社会效益评估等内容），报市政府批准。对原签订了招商引资协议的产业项目，各区（开发区、新区）应结合项目实际纳税等履约情况，制订项目实施方案。
（七）项目实施评价。各区（开发区、新区）应加强项目实施跟踪评估，保证改造开发工作规范有序开展。项目实施后，应对项目产生的经济效益、社会效益、生态效益进行评估，形成实施评估报告，报市政府备案。市政府将定期对实施项目进行督查考核。
三、多举措促进再开发
（八）明确城镇低效产业用地再开发方式。按照土地处置方式划分，再开发方式分为政府收储、自主开发两种方式。原地块因规划被分割为多个控规地块的，原土地使用权人可组合利用上述两种方式综合开发。
（九）政府收储。规划为城市基础设施、公益性公共服务设施，商品住宅、商住混合用地的城镇低效产业用地，其土地应当由政府依法收储。宗地收购价由各区政府、开发区（新区）管委会研究确定，其中土地使用权的收购价可在原土地用途同地段同级别基准地价的基础上适当上浮，原则上上浮比例不超过 100%。对规划用途为以商服为主的商住混合用地，原土地使用权人取得收购款后，可自愿选择购
买宗地上由新受让人开发的商业建筑，用于企业自主经营。购买的建筑面积不得突破原宗地收储时合法建筑物面积。购买价格按宗地出让起始价、建安成本及相关税费等所组成的成本价确定，其中建安成本价按最新公布的南昌市工程造价信息中工程经济指标确定。购买价格及购买面积经审核确定后，应一并纳入宗地出让方案。
（十）自主开发。除上款纳入政府储备的情形之外的城镇低效产业用地，在符合国家鼓励的现代服务业等优先发展产业定位的前提下，可由原土地使用权人按照控制性详细规划要求，选择以下两种方式自主进行改造实施再开发。但原土地使用权人应当按控制性详细规划将不低于该项目用地面积的 15％用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性设施建设，并由改造主体建成后按照协议移交政府指定的接收部门；涉及市政道路的，经区政府、开发区（新区）管委会同意，可由改造主体拆为净地后无偿移交政府。移交的用地不需缴交土地出让金。根据控制性详细规划，公益性用地面积不足 15％的（含改造地块面积较小，无法提供有效的公益性用地的），将不足部分用地按政府批准的控制性详细规划容积率计算建筑面积，按办理土地有偿使用手续时整宗地上房屋市场评估均价（不含土地出让金）折算土地价款，纳入应缴交的土地出让金范围上缴财政。
1、对于改变土地用途的，在市政府批准实施方案后，由自然资源部门按新规划用途办理用地协议出让手续，并报市政府批准。土地使用权人补交土地出让金，并办理不动产登记。
2、对于暂不改变土地用途的，土地使用权人根据《国土资源部关于印发＜关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）＞的通知》（国土资发〔2016〕147 号），可“利用现有工业用地，兴办先进制造业、生产性及高科技
服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目”。该类项目经市政府批准，可继续按原用途使用，过渡期为 5 年。过渡期满后，市自然资源部门明确项目的规划用途，报市政府批准后，土地使用权人应当按新的规划用途完善用地手续，补交土地出让金，并办理不动产登记。
（十一）推进低效产业用地整体开发。如原地块面积较小，难以按控规独立开发建设，则可由政府统筹开发建设或与周边市场主体统一开发。允许市场主体在规划红线范围内收购相邻多宗地块，申请集中开发利用，自然资源部门可根据申请，将分散的土地合并归宗。
（十二）建立比价机制。对于再开发改变用途需缴纳土地出让金的，其新用途的地价应由新用途的市场评估价加上该宗地周边（半径 3 公里之内）同用途地块近三年市场成交价的平均价与市场评估价差值的 30%确定。如上述区域内近三年没有该类用途的成交案例或平均价低于市场评估价，则新用途的地价以其市场评估价为准。
（十三）从严把关新产业项目落地。各区政府、开发区（新区）管委会应对低效产业用地再开发的新产业项目的产业类型、开发主体实力等进行审核。新产业项目应符合区域产业发展定位，开发主体应具备再开发所必需的资金等条件。
（十四）开展土壤环境调查评估工作。工业企业遗留场地再开发利用需依法进行土壤环境调查、监测、评估，原为关停搬迁工业企业原址场地再开发利用的，原土地使用权人需开展环境调查和风险评估工作；认定为污染场地的，原土地使用权人应进行治理修复，确保土壤环境质量满足后续使用要求。
四、强化工作保障提升工作效能
（十五）加强资金保障。各区（开发区、新区）为改造资金筹集的主体，负责承担改造成本。在实施再开发项目时应确保辖区在规划期内、实施年度内的资金平衡，保障辖区内城市基础设施和公共设施的建设。对于再开发范围内的土地，其中东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩新区范围内缴入市级金库的土地出让金（含补交的土地出让金），按规定计提防风险专项资金、土地储备资金以及省级统筹的 2%后，市、区财政按 2：8 比例分成；经开区、高新区范围内缴入市级金库的土地出让金（含补交的土地出让金），按规定计提防风险专项资金、土地储备资金以及省级统筹的 2%后，剩余部分返还至各区财政。湾里区依然执行现有财政模式，相关土地出让金（含补交的土地出让金）直接缴至湾里区财政部门。现行的旧改（棚改）项目和省属、市属国有企事业单位改制项目等特殊地块的土地收益分配、资金使用模式依然按照现行政策执行。
（十六）明确部门职责。城镇低效产业用地再开发工作实行属地负责、部门协同的操作原则。各区政府、开发区（新区）管委会是本区城镇低效产业用地再开发工作的责任主体，负责辖区内再开发工作，包括：委托技术单位开展城镇低效产业用地的摸底调查、上图入库及专项规划的编制，再开发项目的具体实施、承担改造成本、落实好相关资金扶持政策等。市发改、工信、财政、投促、自然资源、城建、房管、行政审批等部门应根据自身职责，主动靠前服务，认真履职，做好协同配合工作。
（十七）强化全程监管。各区（开发区、新区）要制定城镇低效产业用地再开发工作的民主决策制、信息公开制、全程监管制等配套工作制度。规范工作程序和土地市场秩序，严格执行土地出让相关程序，严防“权力寻租”等行为的发生，涉
及出让的必须集体决策、公示结果，确保工作公开、公平、公正。再开发工作应严格按照规划执行，城市控制性详细规划一经确定，不得擅自修改或调整。
（十八）严格考核管理。城镇低效产业用地再开发工作实行目标责任制管理，各区（开发区、新区）完成情况纳入市政府年度目标考核范围。各区政府、开发区（新区）管委会要切实履行执行主体的责任，积极拓宽再开发启动资金筹措渠道，严格控制好再开发的进度和成本，切实提高再开发运作水平。
南昌县、新建区（县改区过渡期间）、进贤县、安义县可参照执行。本意见自印发之日起施行。
2019 年 8 月 20 日
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